招商地产业绩符合预期:盈利有望稳健增长;买入

与预测不一致的方面

招商地产2012全年实现净利润人民币33.18亿元,同比上升28%,符合高华和万得市场预测。要点:1)销售均价的下滑令各地区项目利润率普遍下降,并且公司毛利率较低的中西部和长三角地区项目收入贡献增多,导致2012年整体毛利率(剔除土地增值税拨备)和净利润率分别同比下降4个百分点至43%/13%。鉴于公司未结算销售均价约为人民币15,800/平米,低于2012年的结算销售均价17,000/平米,我们预计2013年的结算毛利率将进一步受到挤压;2)截至2月底,未结算销售额共计人民币370亿元,2013/2014年预期房地产开发收入的100%/20%已被锁定,高于同业;3)继2010-2012年期间预售年均复合增长率达40%之后,公司目前预计2013年预售将同比增长10%(人民币400亿元),隐含的销售去化率为55%左右,低于2012年的60%。值得注意的是,过去3年招商地产的合同销售连续超额完成(平均超出30%)。我们维持对公司2013年的合同销售预测为人民币440亿元不变。同时,公司计划2013年新开工面积将同比增长72%至400万平方米,为2013-2014年实现销售的稳健增长铺平道路;

4)虽然应付账款同比上升159%(因建安资本开支/应付地价增加了人民币73亿元),但我们认为公司的财务实力依然雄厚,其净负债率仅为19%,为同业中的最低水平,表明未来净资产价值/盈利增长具有充足的空间。管理层2013年拿地目标计划超过人民币200亿元。

投资影响

在更新公司项目开发计划之后,我们将2013-15年每股盈利预测微调了-1%/-2%/-2%,并将基于净资产价值的12个月目标价格微调至人民币32.0元(原为32.3元)。该股当前股价较2013年末预期净资产价值折让31%,对应9.8倍的2013年预期市盈率,而研究范围内A股房地产股的均值为折让48%/8.1倍。维持买入评级。风险:销售弱于预期。