房地产行业2012年日常报告:房价的预期管理

事件十一届全国人大五次会议于3月14日举行记者会,国务院总理温家宝会见中外记者,对于“什么叫房价合理回归”给予说明:“我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。”评论本次表态属于预期管理层面春节后新房市场的价格虽仍为下行趋势,但部份城市的二手房市场出现了房主涨价的情况,中央本次的讲话会令市场各界预期变得更为明确,防止房价随成交的回升而再次出现反弹。我们一直强调,如果房价再次反弹,才是地产股最大的风险,因为地产的政策周期将再次被延长。

本次中央关于房价的表态属于预期管理,而决定房屋购买行为的很重要因素是市场预期,所以销售的政策预期弹性是非常大的,我们认为中央有能力通过现有政策的继续落实和合理预期管理,将市场需求以合理的节奏进行释放,并引导房价继续理性回调。

多大幅度的回调属于合理?总理讲话中认为合理的房价是与居民收入相适应的房价。根据易居研究院的成果,11年全国房价收入比为7.5倍,相比09年峰值期的8.03出现7%的回落,但比08年低谷时6.8倍仍有约9%的空间,相比04年房价上涨周期前的6.2倍有17.3%的空间。由于居民收入的增长每年平均基本以10%的速度增长,所以如果房价不增长,居民收入的增长也可以化解目前房价收入比偏高的压力。只是目前部份大城市的房价收入比不合理,例如这一指标最高的深圳2011年房价收入比15.6,几乎是全国平均水平的两倍,所以我们认为总理讲话所表达的意思,也是大城市的房价调整幅度尚不能令国家满意,未来大城市的房价调整压力更大。

投资策略虽然本次政府对房价回归的幅度的表态超出预期,但我们认为中央令各界对房价的预期明确,有利于房价向既定的目标调整,如果中央态度暧昧,出现房价的反弹,才令人担心地产股的前途。只有房价调整到位和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志,中央的科学管理让我们相信这一目标能够实现,建议调整中买入地产股,推荐北京城建、中南建设、鲁商置业、保利地产、金地集团、荣盛发展、中航地产。