房地产行业:公租房建设运营税收优惠政策点评

1、 减免了公租房建设及运营的大部分税收,属制度性重构的重要举措:房地产建设到运营,涉及到的主要税种包括:城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税和所得税;

部分税收实现直接减免;根据政策,公租房建设和运营中涉及的城镇土地使用税、印花税、契税营业税直接实现了减免。

给予土地增值税和所得税部分优惠;根据政策:

(1)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

(2)企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

2、 有利于在中长期增加市场有效供给。此项政策属于政府保障性住房建设的主要配套政策之一,是保障性住房资产化的重要举措,有利于加快公租房建设建设进度,切实增加租赁市场的有效供给,落实人人有房住的基本民生需求。

将降低商品房的吸引力和预期投资收益:随着公租房建设和逐步投入使用,由于其租期稳定,会消除承租人因为出租人转让房产而产生的不必要的频繁搬家之苦,将对商品房租赁市场产生实质的替代效应,增加租赁市场的有效供给,会在一定程度上降低商品房租赁市场的吸引力和预期收益;

有利于抑制房价过快上涨:鉴于公租房降低商品房租赁市场的吸引力和预期收益,使商品房作为投资品的吸引力降低,有利于抑制房价过快上涨。

3、 作为税收政策,其稳定性更强、进一步说明增加住房有效供给成为政府政策重要的着眼点。我们看到此项政策属于税收政策,具有较好的稳定性,对未来可能出现的疏漏,政策也留了时间窗口,“政策自发文之日起执行,执行期限暂定三年,政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善”;政策释放的信号值得关注,更加强化了通过增加有效供给稳定房价的政策预期。

4、 随着可能的政策和市场调整,战略性建仓的时机正在逼近,短期给予行业“推荐”评级。该政策是房地产制度性重构的一部分,鉴于目前的城市化水平和人口年龄结构,中长期我们仍然看好行业发展,重点看好土地成本较低、管理水平优秀的高周转企业在未来的表现。

短期内考虑调控会产生的市场阵痛和持续的政策预期,不建议大举介入,但对于注重绝对收益的投资者而言,目前股价已经较为充分的未来市场可能的调整情况,建议投资者可以择机在市场调整过程中战略性建仓。