房地产行业加快调整,能否撼动政策有待观察

投资要点:

房地产投资增速加快回落。1-11月份,全国房地产开发投资为55483亿元,同比增长29.9%,其中11月当月增长20.1%,增幅较10月回落4.9个百分点;住宅投资39857亿元,增长32.8%,其中当月增长20.6%,增幅较10月回落7.0个百分点。房地产投资受市场影响显著,随着房地产市场量价进一步调整,房地产投资增速将会出现大幅回落。我们预计房地产投资增速2011年约29%,2012年约13%。

房地产销售面积和销售金额连续两月出现单月“双降”。1-11月份,全国商品房销售面积为89594万平方米,同比增长8.5%;商品房销售额为49047亿元,增长16.0%。但11月份全国商品房销售面积和销售面积出现了“双降”,销售面积同比下降1.7%,销售额同比下降1.2%。在政策严厉打压下,投资投机性需求被遏制,改善性需求被“误杀”,刚性需求在高房价的挤压下也很难释放,未来市场出现双降的可能性仍然很大。

房地产行业调整加快,进入行业不景气区间。房地产投资增速所带来的供给累积效应、多次严厉调控所产生的政策累积效应和高房价对需求的挤出效应决定了房地产行业调整将加快。这种调整表现在房地产开发商将主动降低投资,不拿地、不开工、缩减投资是其最佳策略;购房者要么被限购、要么没有能力购房,要么主动延迟购房,需求不可能释放;政府在价格没有理性回归之前,除非经济基本面积极恶化,不可能放松政策。因此,房地产行业调整将加快,进入行业不景气区间。2011年11月房地产景气指数跌破100,为99.87,基本验证了我们的观点。

量价调整已经开始,但能否撼动政策值得观察。每次政策的打压首先出现量的调整,但价格调整却迟迟未显,成交量的调整快于成交价格的调整。2010年以来的调控政策,尤其是限购和差别信贷政策对市场影响非常巨大,但直到2011年8月份才出现降价现象,10月份出现了一波降价潮,不过到目前为止降价行为仅是部分楼盘项目,并非普遍的降价。我们认为量价调整的开始并不能撼动政策,政策的变动必须有房价合理回归的配合,一般认为房价下降20%左右,成交量仍未明显改善,政策松动的可能性较大。

估值与投资建议

目前,房地产开发与经营行业的PE、PB(整体法,剔除负值)分别为14.43倍和1.99倍,估值水平处于2001年以来的较低位。考虑到行业调整加快和市场进入不景气区间,业绩优良的龙头企业将是行业调整的受益者,强者恒强,如招商地产。同时建议投资者关注业绩锁定性强的房企(如滨江集团)和可能战略转型又有业绩支撑的公司(如苏宁环球)。

风险提示

销售持续低迷、价格下降和政策持续紧缩等风险。