房地产行业月报:成交下降,房价缓涨,符合预期

投资要点:

成交同环比持续下滑,符合我们预期。根据中国指数研究院提供的交易数据,12月31个城市一手房成交面积环比降6%,同比降17%,较去年平均水平高11%。

一线环比降12%,同比降31%;二线环比降6%,同比降12%;三四线环比升1%,同比降26%。从1-12月一手房累计成交面积情况来看,31个城市成交同比增12%,增幅持续收窄,二线(+13%)增幅高于三四线(+11%)高于一线(+10%)。

二手房成交环比持平,同比回升。5个城市二手房成交面积环比持平,同比升7%,较12年均值高26%;1-12月累计成交面积同比增47%,增幅持续收窄。2房价以持平或缓慢上涨为主。(1)14个城市成交均价环比9个上涨,涨幅多在8%以内;同比13个上涨,涨幅多在13%以上。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,多数城市房价震荡上涨,其中京、沪、杭、渝、西安、长沙、东莞等城市房价上涨,津、汉、温州、包头等城市房价相对平稳。(3)通过对北京新推楼盘网签数据分析,受信贷紧张影响,多数新推楼盘签约去化不理想。

可售面积环比略增,成交下滑致去化时间增加。15个城市可售面积环比升4%,同比升6%。整体去化时间12.0个月,环比增6%、同比增16%。北京、南京去化时间低于8个月,库存相对紧张。

预计14年销售在13年高增长背景下,增速将明显回落至个位数。美联储退出QE,中国防控债务风险,利率中枢上移,房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升,14年行业挑战与机会并存,维持“中性”评级。上半年在诸多不利因素下估值大幅下降后板块可能出现反弹,更多机会或来自于下半年债务膨胀风险缓解以及市场利率上涨趋缓的背景。14年个股投资机会更多来自“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”发展吸纳新增人口带来的持续性住房需求等结构性机会。建议重点关注城市带发展、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局带来高增长机会的公司:招商地产、华夏幸福、北京城建、中航地产和福星股份。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化的风险.