1~2月统计局房地产数据点评:新开工增速超预期下滑

投资建议

整体来看,前两月全国房地产市场的各项数据基本符合我们前期的判断。最近由于万科的带动地产板块整体有所反弹,原因我们分析一是前期跌幅巨大,存在修复需求;二是宏观经济向下给市场以调控松动的想象,类似12年上半年。但我们认为,目前宏观与行业的背景与当时不可同日而语,一是流动性方面维持紧缩,二是楼市基本面,12年由于11年房价回调带来需求集中释放,而目前楼市向下预期较为普遍。因此,我们维持地产板块底部震荡的观点,不建议此时大量资金介入。

要点

开发投资增速持续下滑:1~2月,全国房地产开发投资7956亿元,同比增长19.3%,增速较13年同期下滑3.5个百分点,不过与13年全年增速情况相差不大(比13年全年回落0.5个百分点)。若全国楼市如预期般回落,开发投资增速将继续下行。事实上,我们认为全国房地产开发投资的增长高峰已过,14年全年来看,预计增长15%左右。

新开工增速超预期下滑:1~2月,全国房屋新开工面积1.7亿平米,同比下降27.4%,这个增速创造了有该项数据以来的历史新低,下滑程度超出市场预期;其中,住宅新开工面积1.2亿平米,下降29.6%。新开工大幅下滑而开发投资依然较快增长的原因,我们认为或许在于存量项目,1~2月全国房屋施工面积53亿平米,同比增长16.3%。不过,考虑到13年基数前高后低的情况,我们认为后续新开工同比增速将有所恢复,预计全年新开工面积基本与13年持平。

商品房销售如期回落,基数原因不可忽视:1~2月,全国商品房销售面积1.05亿平米,同比下降0.1%;销售金额7090亿元,同比下降3.7%,其中,住宅销售额下降5.0%。自12年8月以来全国房地产销售金额增速再次转负,我们认为一方面原因在于始于四季度的楼市降温影响,这也符合微观城市销售数据和调研情况,另一方面在于13年同期基数较高。基于此,我们判断销售金额的增速后续有可能缓慢提升,但仍需观察楼市情绪(目前观望气氛较为浓重)。

开发资金增速回落至低位:1-2月,房地产开发企业到位资金2.1万亿元,同比增长12.4%,较13年全年增速回落14.1个百分点。其中,国内贷款增长24.8%;反映预收款和按揭贷款的其他资金增长6.3%,与楼市去化放缓及银行按揭贷款发放延缓相符合。

风险提示:系统性风险;资金风险。