房地产成交量周报:房产税预期形成重压

近一周成交量环比变动中值+2.63%:5.7-5.13 这周,我们跟踪的22 个城市环比商品住宅成交量环比变动的中值是+2.63%(各城市汇总数据和图表附后),在经过前一周环比-37%的大幅下滑后,近一周的成交量总体而言未出现明显的恢复,成交量继续处于底部低迷的状态,在市场调整的初期,我们预计低迷的成交量水平将持续一段时间。

政策:下一步政策出台前的真空期:上周基本没有更进一步的调控政策出台,但市场对房产税的出台预期日益强烈,目前对可能出台的房产税征收范围、税率等方面尚未清晰,等待政策的进一步明朗。

中央层面政策:上周,只出台了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,其中十三条提到,鼓励民间资本参与政策性住房建设,支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。

由于仅有一句概况性的政策,具体如何操作,民营资本能享受到哪些政策扶持尚未确定,其对政策住房的参与程度还需要根据政策的实施细则才能得以进一步明确。

地方政策层面:从最近深圳和浙江出台的细则看,中央在国十一条的框架内,将具体的操作力度交由地方来掌握,除了北京外,其他已公布细则的地方并没有更为严厉的措施,但由于中央的政策颇为严厉,已使得市场的需求大幅萎缩,地方政策的边际效用明显递减。但如果以后有更多的地方政府出台“温和”政策,或许中央会再次强调和督促地方政府实施更大力度的调控。

行业观点:上周沪深300 指数上涨1.13%(周五收盘价相对于周一开盘价),地产指数上涨0.93%,跑输沪深300 指数 0.19 个百分点。

短期内看不到正向的催化因素,我们维持行业中性评级,继续观望。近期需要重点关注房产税的动向及将要出台的上海地方调控政策。对于房地产市场基本面的观察,后续住宅价格的下跌幅度和速度显得尤为重要。