万科A2016年年报点评:业绩增长符合预期

事件:万科A(000002)公布的16年年报显示,实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;归属净利润210.2亿元,同比增长16.0%;基本每股收益1.90元。

16年业绩增长理想符合预期。实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;每股基本盈利1.90元,同比增长16.0%;全面摊薄的净资产收益率为18.5%,较2015年增加0.44个百分点。

16年销售额增长近四成市占率进一步提升。15年实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元,同比分别增长33.8%和39.5%。按全国商品房销售金额人民币117627.1亿元计算,2016年本集团在全国市场占有率为3.1%,较2015年提高0.1个百分点。公司销售增长令人满意。

已售未结资源充裕毛利率小幅提升。2016年公司实现结算面积2053.3万平方米,结算金额人民币2341.4亿元,同比分别增长20.5%和23.1%。截至2016年底,公司合并报表范围内有2279.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2782.3亿元,较2015年年底增长29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算,为本集团未来业绩奠定坚实基础。16年全面摊薄净资产收益率提升至18.5%,较15年上升0.44个百分点;房地产业务毛利率为19.8%,较15年提高0.32个百分点。

全国性布局及海外扩展并存。2015年公司所销售的住宅中,144平方米以下中小户型普通商品房套数占比为93%。公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2015年底进入中国大陆66个城市。海外方面,公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司的销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8万平方米,贡献销售收入人民币28.8亿元。

开发进度及项目获取稳步推进。16年公司新增开发项目173个,按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米,总建筑面积约3157.3万平方米,其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。2016年59.5%的新增项目为通过合作方式获取。集团在中国大陆拥有600个主要开发项目。其中,在建项目权益建筑面积约3622.2万平方米,总建筑面积约5442.4万平方米;规划中项目权益建筑面积约3655.9万平方米,总建筑面积约5296.9万平方米。此外,本集团还参与了11个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按公司权益计算的规划建筑面积约360.5万平方米,总建筑面积约544.7万平方米。目前拆迁与相关手续办理尚在进行中。

事业合伙人制度有利稳定公司经营及团队。16年股权事件对公司日常经营和团队稳定性产生明显冲击,集团事业合伙人制度发挥中流砥柱的作用。集团于14年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利益直接挂钩。16年底为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识,集团对跟投方案进行迭代优化。截至17年2月底,集团累计已有308个项目实施跟投。跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,本集团的营销费用率也得到有效控制。

总结与投资建议:整体看,公司16年销售额大增近四成,跑赢行业,增长令人满意,市场占有率也进一步提升,尽显强者愈强的态势。同时结算业绩增长符合预期,年内整体结算毛利有所回升。公司事业合伙人制度不断深化,对于稳定经营及团队起到较大的作用。作为行业领行者,相信以公司良好的执行能力、企业文化以及大胆积极的提升意愿,将能持续保持良好的盈利增长,回馈投资者。

预测17年--18年EPS分别为2.24元和2.55元,对应当前股价PE分别为9.5倍和8.5倍,维持公司“推荐”投资评级。

风险提示。政策调控销售回落股权争夺事件持续。