凤凰股份:文化地产先锋,恰逢“天时、地利、人和”

2011年起公司迎来快速增长期

公司2010-2012年的结算面积分别为7.72万平方米、14万平方米和18.79万平方米,复合增长率为56.01%;对应的2010-2012年的结算收入分别为11.63亿元、25.20亿元和35.42亿元,复合增长率为74.51%。

天时:文化产业上升为国家的战略性产业

我们认为,文化地产应该是参与文化产业链的房地产。2009年《文化产业振兴规划》的出台,为文化产业的繁荣发展提供了政策的支撑,进而让文化地产发展拥有新的提升的空间。

此外,居民收入水平的提升、城镇化进程的深入以及居民教育素质的提高,在促进文化产业发展的同时,让文化地产受益。

地利:区域经济发达、文化地产环境优越

公司所处的江苏省,是国内经济最发达区域之一,2009年地区生产总值达3.41万亿,位居全国第二;全省人均可支配收入亦明显高于全国平均水平,幅度约为20%;居民文化教育娱乐服务消费能力亦显著高于全国平均水平,城市居民高出24.38%,农村居民高出53.85%;结合区域内相对合理的房价水平,我们认为公司发展文化地产具有“地利”优势。

人和:文化地产立足凤凰集团整体“一盘棋”

凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业将分别负责文化地产中的“房地产业”与“文化产业”,使得文化地产中的“房地产业”与“文化产业”有机地统一于凤凰集团“一盘棋”。文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥,两者互动过程中的交易成本得到最大的降低。此外,鉴于凤凰集团在全省乃至全国文化产业的领军企业地位,使得公司所享受的“定向挂牌、打包拿地”项目获取方式具有一定的排他性,且经初步测算,中心文化CBD 配套住宅地产的总建筑面积达600-848万平方米,其中有效体量预计在360-508.8万平方米。

投资评级:“买入”

我们预计,公司2010-2012年归属上市公司股东的净利润为2.09亿元、4.63亿元和6.48亿元,复合增长率为76.27%,对应的EPS 分别为0.28元、0.63元和0.88元,当前股价对应PE 为19.42倍、8.74倍和6.25倍;结合公司独特的文化地产模式,我们认为,公司可享有高估值,首次投资评级为“买入”。