房地产行业月度策略:播种“春耕行情”

春节成交低迷历年如此,实际上楼市关注度已有所提升

根据历史数据研究显示,春节因素导致春节期间及前后数周销售低迷历年如此, 属于常态,不能单纯的以长假期间及近2-3周成交的多少作为衡量楼市冷热程度的依据;虽然2011年4月销量断崖式下跌之后,成交至今依旧是低位横盘,但从草根调研的情况看,楼市关注度在提升。

政策面正沿着我们年度策略所预期的方向运行

元旦之后地方政府官员对房地产行业相对正面的表态说明政策微调、改善仍在继续,重庆、上海相继提高了商品住宅房产税门槛,也利好地产股。中央表态继续调控,并无新内容。房地产调整带来的风险已向上下游传导,扭曲的政策若不适度纠偏,将给宏观经济带来巨大的系统性风险,在风险传导过程中,相对于产业链板块,低估值的地产板块,防御性凸显。

地产板块估值史上最低,比较优势明显

在2012年新建商品住宅均价下跌7%的中性预测下,50家重点公司NAV 平均下降9%,但P/NAV 仍折让41%,估值史上最低,反映了房价再跌30%以上预期。目前房地产行业龙头PB 估值水平与产业链龙头公司的估值差距已大于08年1664点时的状态,若政策不改弦更张,势必导致风险传导,产业链板块将出现估值和业绩的双杀,而地产板块防御性会凸显。

地产业绩增长仍是11、12年主基调

①按板块3Q11预售款/上一年收入观察,业绩锁定性创历史新高②假设市场预期板块收入增幅分别为11年25%、12年31%(此为主流卖方研究机构预测中值),3Q11末预收款对11年业绩锁定倍数为2.19,在满足11年收入增幅25% 后, 预收款剩余部分还能锁定12年收入预测值的45%,由于4Q11还有销售回款,12年实际业绩锁定性更高③过去三年均价上扬保障了毛利率稳定④战略防御早,存货压力和财务风险可控,有利于业绩释放。

过去四年的春节后一月,地产股均跑赢大盘,建议播种“春耕行情”

由于宏观经济向下预期依旧未变,因此政策改善和流动性改善的预期依旧存在, 我们认为,此种情形下地产股的行情仍将持续。回顾08-11年,每年正月十五后的一个月,地产股均跑赢大盘,我们维持年度策略观点,继续建议超配。配臵上,看好住宅开发龙头公司,其优势在2011年已得到印证,预计2012有望凭借资金、管理、品牌等优势进一步抢占市场份额,保持平稳增长。2月份推荐金地、保利、万科、首开、福星股份。