招商地产:优化管理坚持快周转,力争五年百亿利润

支撑评级的要点.

结算规模大增抵御净利率下滑,净利润同比增长28%。2012年,营业收入253.0亿元,同比增长67.4%;净利润33.2亿元,同比增长28.0%;每股收益1.93元;毛利率和净利率分别达到48.8%和13.1%,分别较上年同期下降了3.6个百分点和4.0个百分点;每10股派3元。

预计13年销售增长20%,14年房地产收入已锁定21%。2012年销售金额363.9亿元,同比增长73%;2013年可售货值近730亿元,预计销售额约438亿元,同比增长20%,完成公司计划的400亿元销售金额难度不大;2月末,2014年的房地产板块预测收入的锁定率已超过21%,预售锁定表现良好。

未来五年力争百亿利润,管理进优化致效率极大提升。公司提出了“千亿收入、百亿利润”的目标,这要求公司未来五年的营业收入和净利润的复合增长率分别达到32%和25%。2012年,公司开展了战略管理研究、进一步流程再造、优化ERP建设、推广全面风险管理等一系列工作,努力搭建并优化组织管理平台以支持公司未来更快更好的发展。

积极拿地开发,坚持快周转策略。2012年拿地157亿元,拿地额占比销售额为43%,较为激进。2013年伊始,公司新增建面为84万平米,合计土地款为22亿元,拿地依然积极。2013年计划新开工面积405万平米,计划在建面积700万平米,分别同比大幅增长72%和40%。

财务表现稳健,融资优势突出。资产负债率为73.0%;净负债率为19.1%,远低于行业平均水平以下;公司手持货币资金约182亿元,而短债合计95亿元,短期无偿债压力;此外,公司享有多元化融资渠道,12年全年资金综合成本控制在6%以内,整体的融资优势突出。

评级面临的主要风险.

房地产市场调控影响股票市场表现。

估值.

我们分别将公司2013-14年每股收益由2.39元和2.96元上调至2.44元和3.07元,并维持A股目标价为29.82元(B股目标价为27.95港币),相当于12.2倍2013年市盈率和2013年NAV10%的折让,重申对A、B股的买入评级。