房地产行业月报:暖冬持续,万科B转H、机构规模扩容提升行业估值

投资要点:

暖冬持续,12月成交创今年新高,同比大幅增长。16城市一手房成交面积环比回升14%,创年内新高;同比升73%,增幅与11月持平;一线城市增幅高于二线。

12年全年16城市累计成交面积同比增40%,预计13年前期暖冬行情将持续。

与一手房情况相似,二手房成交亦创年内新高。8城市二手房成交面积环比升8%,同比升125%,较11年均值高85%;12年全年累计成交面积同比升32%。

12月房价总体平稳,但以北京为代表的核心城市房价上涨压力显现。(1)从成交均价来看,受成交结构因素影响,多数城市均价环比下跌。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,总体较为平稳,但亦呈现出震荡上行趋势,特别是一线城市上涨压力较大。(3)从楼盘来看,以北京为样本,新推盘仍较多,多数价格小幅上涨,去化5成为主,刚需户型去化情况佳。

虽可售量绝对水平较高,但成交向好使部分核心城市库存吃紧。主要城市可售量绝对水平虽然仍处高位,但呈缓慢回落态势,而成交持续向好使可售量的相对水平吃紧。12月北京、深圳、南京、苏州、青岛去化时间都已降至8个月以下。

目前来看,楼市的暖冬行情仍将持续,13年房价将呈现稳中有升态势,特别是一线城市房价上涨压力较大。4月前为政策真空期,信贷环境宽松有利于楼市暖冬持续,投资的外部环境较好。短期来看,预计万科B转H在即,且中海地产13年PE11倍,若万科估值向其靠拢,万科估值仍有10%以上的提升空间。此外,QFII、RQFII规模扩张提速,优质蓝筹地产的吸引力增强。据此,我们认为,短期内全国性开发蓝筹招地、保利、世茂,区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业的估值仍有提升空间,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

风险提示:经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。