房地产市场月度动态2014年5月期:市场风声鹤唳,地方救市开始

政策与市场动态

无锡、杭州、南宁、铜陵等多地调整了房地产政策,房地产救市呈蔓延趋势;多地楼市降价,部分地方房企风险增大;一二三线城市涨幅均呈现放缓趋势,三线城市二手住宅价格环比持平,房价面临拐点。

房地产投资与新开工

一季度投资增速16.8%,商品房销售面积下降3.8%,新开工下降25.2%,销售降幅继续扩大,行业基本面呈现加速下滑态势,新开工的下滑将继续拉低投资增速。

土地市场

土地成交面积同比下滑明显。今年前4月,40个城市累计土地成交建筑面积同比下跌20.38%,其中,一线城市同比下跌14.86%,二线城市同比下跌19.01%,三线城市同比下跌39.58%。 4月份,40个大中城市土地成交楼面均价2700元,溢价率为26.53%,楼面均价及溢价率环比均有明显上涨。

商品房市场

成交下滑。前4月商品房成交面积累计同比下降19.57%,其中一线城市下降34.47%,二线城市下降18.92%,三线城市小幅下降4.8%。

十大城市存销比为70周,回到近3年高位,其中一线城市存销比为51周,二线城市存销比为87周,总体来看二线城市库存较高,去化周期较长。 新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014年3月70个大中城市价格指数同比为7.7,环比为0.2。

二手房市场

二手房成交同比大幅下滑。今年前4月,两个一线城市平均同比下滑幅度达到50%,四个二线城市平均下滑幅度达到48%。

4月二手住宅价格指数同比为4.2,环比为0.1,继续回落。

二手住宅租金回报率处于低位。从2014年4月二手住宅租金回报率来看,除成都大于3之外,其它城市租金回报率均小于2.5。

投资建议

短暂的反弹之后,房地产板块继续下行,基本吞噬了前期的涨幅。目前房地产基本面处于继续下行的阶段,虽然板块估值再次回到底部,但风险事件的冲击仍将继续对板块构成压力。从前几轮的房地产板块行情来看,货币政策的宽松周期将带来明显的行业趋势性机会,建议关注货币政策方面的变化。

风险因素主要为房地产成交大幅下滑。