房地产行业周报:预计政策落实将更多体现差别化

市场行情。上周(3月第1周),33个城市共成交570万平米,同比增加54%,环比增加2%,一、二线城市上涨分别5%、4%,三线下跌4%,其中北京、上海涨幅较大,上涨48%、13%。

3月首周33个城市周均成交量较上年同期增加36%,环比2月周均增加70%%,主要为2月春节因素影响。年初至今共成交4526万平米,较2012年同期增长83%,较2011年同期增长9.1%。

上周11个城市新增供应125万平米(同期成交220万平米),较前两周增长近70%,达到节前水平,较去年底的推盘量仍有一定差距。

11个城市期末库存7326万平米,环比继续下降1.3%,较上年末下降7%,去化周期环比下降0.2个月,至11.48个月。市场分析。行业信息方面,“新国五条”细则出台后,市场对20%差额税“误伤刚需”引发舆论聚焦,上周末关于三部门紧急磋商制定包括“保护刚需”在内的执行细则的传闻对市场影响较大,如在具体落实上增加差别化对待的调控,政策力度将低于原细则。

同一时间,中央部委连续表态将严格执行细则,后期地方如何落实将是市场主要关注点。可以预见不同类型城市间的差别化,一二线大中型城市因房价上涨压力较大,执行力度将相对趋严,包括限购范围、二套房信贷等方面收紧执行的可能性较高,而三四线城市因供应相对充裕,涨价压力并不大,在政策落实方面也将相对温和。

情况1是除保护刚需之外,整体一刀切,虽有二手房向一手房分流需求,三四线市场将因信贷紧缩而受打压,情况2是具体执行差别化,一二线城市原本调控力度较大,进一步限购、限贷所能影响到的需求群体量并不大,反而会受益于二手房市场的萎缩,一手房将在市场预期短暂调整后重新恢复。

板块分析。上周房地产板块下跌8.04%,在各细分行业中跌幅最大。在周一大跌后,板块基本维持横盘震荡,符合我们之前的预期,地产股反应过度,但因后期执行尚不明朗,仍存在政策压力,我们维持原先判断,地方细则出台后,基本面将再次成为主导因素,而从短期看,政策落实方面存在低于预期的可能,建议在低点适当介入。

个股方面,继续推荐:万科A、保利地产、金地集团、招商地产、首开股份、滨江集团。