房地产行业:成交环比回落,预售价格监管致推盘延迟

投资要点:

一手房成交环比回落,三四线表现好于一二线。37个城市成交面积环比降13%,一线环比降19%,降幅最大(若剔除北京环比降4%),北京环比降56%,杭、深、广环比降幅20%以内,沪环比微升7%;二线环比降13%,成都、青岛、合肥长春环比降幅超30%;三四线环比降2%,降幅最小。37个城市成交面积较3月周均低22%,但较去年周均略高2%;同比升13%,三四线同比增幅大于一二线。

3月需求集中释放后,4月以来主要城市二手房成交较3月明显下滑,但仍处较高水平,除北京以外其余城市尚未出现成交大幅萎缩的情况。本周6城市二手房成交面积环比降4%,同比升62%,较3月周均下滑42%,但较12年均值高56%;其中北京成交陷入低迷,本周环比下滑46%,同比下滑64%。

一二线核心城市房价仍呈上涨态势。9城市一手房均价环比7个上涨,同比8个上涨。京、沪、深等一线城市部分城区分区均价震荡上行,二线城市相对平稳。

从楼盘情况来看,受预售价格监管的影响,开发商延迟推盘,本周京、沪、杭、南京、武汉等一二线城市新推盘量较少,楼盘价格以上涨为主,去化情况较好。

受4月初以来成交较3月回落的影响,一二线核心城市可售存量回升,去化时间回升,但仍处较低水平。一线城市可售面积环比升1%,平均去化时间回升至7.9个月;二线城市可售面积环比升2%,平均去化时间回升至10.5个月。

地方政府目前更多依赖预售证价格监管控制房价,受此影响开发商延迟推盘,可能是近期成交下滑的主因,当然也与需求提前释放有关。我们认为4-5月成交环比3月将下滑,但幅度有限,因为一手房需求集中释放程度远低于二手房,且经济弱复苏背景下上半年行业政策环境将较预期宽松。

我们认为今天板块调整可能与市场担心近期房价上涨使政策压力再度上升、成交量可能持续下滑以及经济复苏不明朗影响房地产购买力有关。反弹行情能否持续需要重点观察后续成交量和价格情况。中长期仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

风险提示:银监会8号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。