万科A:均好中提效,调高2011年业绩预测

2010年净利润增长36.65%,EPS0.66元,略超预期

2010年结算面积452万平,结算收入500亿元,营业收入和净利润分别为507亿和72.8亿元,分别同比增长3.8%和36.7%,EPS0.66元,比预期多了0.02元,原因:存货跌价准备转回略超预期。分红预案:10股派1元。

策略得当、销售千亿,2011年净利润大幅增长已被锁定

全年实现销售面积898万平、金额1082亿元,分别比09年增长35.3%和70.5%,增速远超行业整体水平,平均售价12049元/平,同比上涨26%。合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,若此,2011年净利润将大幅增长。

费用率下降,盈利能力提升

管理费/销售额由09年的2.3%下降到1.7%,营销费/销售额由09年的2.4%下降到1.9%。10年末,ROE为16.47%,较09年上升1.08个百分点;毛利率40.70%,上升11.31个百分点;净利润率13.15%,上升4.28个百分点。

谨慎拿地、稳妥扩张

报告期内公司新增加项目109个,建面3028万平(其中权益建面2215万平),平均楼面地价2531元/平,地价总额766亿元,一线城市占比13%、二线占比45%,三、四线占比42%,与09年相比,一线城市占比提升3.34个百分点。截至报告期末,未竣工建面达到6415万平,足以支撑公司6-8年发展,2011年计划新开工1329万平,同比增加6%。

财务稳健、成长确定、估值低廉,上调2011年EPS至1.02元

公司净负债率、扣除预收款后的资产负债率分别为22%和40%,处于较低水平,且比09年均有下降,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.25。业绩成长确定,股权激励有利于推动业绩释放,预计11-13年EPS分别为1.02(原先预计是0.92元)(8.2x)、1.22(6.9x)及1.5元(5.6x),RNAV10.2元。