房地产行业4季度投资策略:稳是主基调,震荡概率大

投资要点:估值略有回落。3季度以来,房地产板块静态估值在13.36到16.24之间波动,估值中枢由2季度的16.03回落到14.35;房地产板块的动态估值在9.51到11.58之间波动,估值中枢由2季度的11.11回落到10.17。

政策口风不松。舆论导向取代了实质性的政策。如芒在背,也使得房地产行业再次徘徊。从政府近期的表现来看,我们认为,在当前的形势下,政策加码的空间真的不大了。至少在十八大前后,政策仍将是以稳为主。

成交量有所回落。从全国数据来看,今年3月份以来,商品房销售面积和销售金额虽然同比仍然在下降,但降幅逐步收窄。重点城市的成交量也有明显回升,尤其是六、七月份,楼市成交量屡创新高,但8月份有所回落。我们预计4季度的成交量相对平稳,不至于过于惨淡,但创年内新高的可能性不大。在现有政策不变的情况下,4季度的成交量的影响因素包括开发商的推盘量和定价策略,以及货币(尤其是信贷)政策。

价格企稳。从我们重点关注的城市来看,8月份房价企稳迹象明显。

我们预计4季度房价仍将以稳为主,大幅上涨和大幅下跌的可能性都不大。

投资策略。如前文所述,4季度政策面将以稳为主,即以落实和执行之前的政策为主,并将在市场有起伏时配合相应的舆论引导。楼市方面,成交量从3月份以来连续反弹至7月份的高点之后,在8月份已经开始回落,9月上半月的成交量亦继续回落。我们预计4季度的成交量仍然将维持不温不火的状态。房价方面亦将窄幅震荡。从地产股的表现来看,在今年一、二季度连续跑赢大盘之后,3季度表现明显乏力。如果货币政策没有进一步松动(尤其是降息),预计4季度地产股仍将维持弱势,给与行业“同步大市”评级。个股方面,我们仍然维持之前的选股思路:行业调整期,龙头为首选。行业调整期,正是龙头大展拳脚的时机。从四大房企的数据来看,其市场反应和资源储备都好于行业平均水平。重点推荐招商地产、万科。招商地产战略转型,具有超速发展的潜力;万科,高额的预售帐款,很好的锁定了今明两年的业绩,巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药;其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐苏宁环球。

风险提示:经济环境的不确定性;政策超预期的风险