主要城市房地产市场月报:“刚需”先行“改善”跟随,成交回暖将持续

观点综述:信贷等政策对刚需支持力度持续加大,加上开发商持续以价换量下房价已有较充分调整,压抑已久的刚需开始持续释放,改善性需求也跟随提升。3月楼市成交回暖极为明显,特别是此前调整程度最深的一线城市。新盘开始大量上市,且去化情况开始明显改善,库存压力阶段性缓解,开发商继续降价动力暂有所减弱。我们认为楼市回暖将持续,随着4-5月新推盘量继续上升,月成交量也将持续上升。行业最坏时期已过,预期持续向好。我们坚定看好全年行业投资机会,全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、世茂、国贸,受益行业基本面见底回升带来发展机会的世联。

投资要点:

3月成交回暖极为明显,一线城市更为突出。19个城市环比升73%,同比升37%,高出11年平均水平23%,其中一线城市环比升135%,高出11年平均水平42%。信贷等政策微调支持刚需是主因,而且持续以价换量下房价已有较充分调整。刚需受压抑程度最深、房价最先调整的一线城市销售回暖也最为明显。1-3月累计成交面积仍低于去年同期水平,但降幅明显收窄。

一手房销售回暖带动了二手房市场升温。7城市3月二手房成交面积环比升89%,同比降4%,降幅较2月明显收窄。1-3月累计成交面积同比降43%。

房价下跌态势有所减弱。从均价来看,14个城市中,环比5个下跌或持平,同比7个下跌,较11年底11个下跌。综合整体均价、套均面积、分区成交情况,我们认为3月主要城市房价下跌态势有所减弱,且降价仍以郊区为主,市区相对坚挺,部分城市房价呈企稳态势。销售回暖背景下开发商继续降价动力减弱。

新盘开始大量入市,去化明显改善。多数新盘降价或平价入市,近半数楼盘去化超过50%,既包括以刚需户型为主的楼盘,也有以140平米以上的大户型为主的楼盘,表明在信贷等政策支持下刚需大量释放的同时,改善性需求也随之回暖。

库存压力阶段性缓解,一线城市尤为突出。11城市可售面积环比降5%,同比增46%,其中一线环比降16%。整体去化时间降至12个月,其中一线城市降至9.6个月。

风险提示:行业调整时间超预期,政策严控超预期。