房地产行业研究周报:投资主导因素重回基本面

新房成交情况

一线环比上周全部上升,环比节前均有下降。

北京成交8.5万平方米,环比上周上升273%,低于10年至今周均56%;工作日日均成交1.62万平米,环比节前下降50%,同比10年同期上升35%。

上海成交7.1万平方米,环比上周上升157%,低于10年至今周均77%;工作日日均成交1.49万平米,环比节前下降78%,同比10年同期下降28%。

深圳成交4万平方米,环比上周上升1389%,低于10年至今周均35%;工作日日均成交0.82万平米,环比节前下降18%,同比10年同期上升161%。

三市去化周期分别为9.9、4.7和8.3个月。

本周重点监测的二、三线城市除温州成交环比下降7%外,成交均有所上升。成交量上升幅度最大的是昆明和大连,幅度分别为1195%和736%。

各城市成交量环比节前均有下降,青岛、哈尔滨、南京、大连、温州和苏州幅度在80%以上;下降幅度最小的是海口,幅度为-6%,其次是成都下降19%。

二手房成交情况

本周北京成交17.4万平米,环比上升219%,工作日日均成交3.9万平米,环比节前下降66%,同比去年上升26%;天津成交2.91万平米,环比上升158%,工作日日均成交0.76万平米,环比节前下降65%,同比去年下降25%;深圳本周成交4.1万平米,环比上升29%,工作日日均成交1.35万平米,环比节前下降75%,同比去年上升27%;杭州成交1.2万平米,环比上升445%,工作日日均成交0.22万平米,环比节前下降66%,同比去年上升57%。

均价方面,天津和深圳分别环比上周下降8%和19%,杭州上升7%。

土地市场

北京本周无推出,无成交;上海无推出,成交2宗4万平米;深圳无推出,无成交。

本周二三线城市有杭州、天津、宁波、重庆和西安5市有地推出,其中宁波最多为9宗33.1万平米,其次为天津2宗22.1万平米;各城市本周均无成交,上周有成都和沈阳分别成交6宗40.4万平米和1宗19.9万平米。

投资策略

我们建议增加地产股配置,因为目前政策面稳定,进入各地方政府出台细则落实“国八条”的阶段,但“国八条”的可操作性已经较强,预计地方细则严厉程度再超出预期的可能性不大,其中仅有地方政府对全年房价的控制目标值得重视,因为会反映不同地区政府对房地产调控的坚决程度。

目前地产股11年市盈率为10-12倍,折价水平25-35%,处于历史底部。

由于目前购房者预期并不悲观并且存量货币过剩,我们认为调控虽令短期成交受到抑制,但并不会使行业出现明显波动,上市公司的盈利预测仍较为可靠,建议买入一、二线龙头,推荐保利、金地、万科、招商、华业地产、冠城大通、首开股份、北京城建。