房地产行业周报:成交继续回升,波动加剧

投资要点:

重点城市成交量继续回升。上周,重点跟踪的14个城市成交量继续上行,共计成交170万平米,成交量环比上升22%,增速下行12个百分点,主要是清明节效应使前一周涨幅较大。

10个城市环比上涨,下降的有南京、苏州、青岛、厦门,一线城市中,北京、上海分别上涨34%、32%,深圳、广州分别上涨16%、2%,二线城市中,涨幅最大的杭州上涨92%,宁波上涨42%,长三角地区的涨幅普遍较高。

成交量回升至限购以来较高水平,限购使二月份下滑后,三、四月份均出现了回升,但离一月份的高点仍有不小距离。较前四周均值,环比提升19%,年初至今共计成交3112万平米,同比下降10.5%。

重点城市成交均价整体稳定。上周,重点城市成交综合均价11773元/平米,环比提升2.1%。

一线城市中,北京下降21.65%,广州下降15.76%,上海、深圳均小幅提升,二线城市中,杭州、宁波分别上涨24%、12%,14个城市中,10个环比上涨,4个环比下降。

分城市看,成交价格呈现波动加剧,主要是市场结构有所转换,较前四周均价,上周环比提升1.8%,同比上年均价,提升27.6%。

行业去化周期延长。行业库存继续提升,上周末12个城市库存总量为6635万平米(天津、成都无数据),环比增加2.4%。去化周期回升至第14.3个月,环比增加0.1个月,去除季节因素,为去年以来最高,库存具一定压力。

重点城市中,去化周期低于10个月的有4个,为上海、广州、福州、重庆,较前一周减少1个,北京最高,为45个月,另外,10-20个月的有4个,20-30个月的有2个,宁波为31个月。

投资建议。上周,国务院8个督察组完成对16个省市的专项调查,已陆续返京,各地调控目标面临调整,以确保房价涨幅符合公众预期,市场对于调控加码的预期再次提升。

我们认为在政策观望期,再次加压的可能性不大,趋势需到3季度明朗,而观望气氛的加重,可能会进一步影响成交量,短期内板块仍将以窄幅震荡为主。推荐行业龙头万科A、保利地产,以及二线龙头荣盛发展,同时建议关注商业地产个股。