房地产行业13年三季报综述:业绩稳定增长,开发进程提速

上市公司2013年三季报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:13年前三季销售理想 但结算毛利继续下滑。13年前三季共实现营业收入4105亿,营业利润705亿,净利润524亿,归属母公司股东净利润471亿,同比分别上升36.4%,28.9%,26.5%和26.7%。前三季度收入与利润稳步提升再创历史新高。而平均销售毛利率为35.45%,较12年末下降约2.18个百分点;销售净利率为12.77%,较去年年末也下降1.77个百分点,销售毛利率及净利率均呈持续下滑之势,显示行业整体利润水平在政策调控下继续受到压抑。

费用控制水平良好 资金面持续改善。上市房企平均销售费为9685万,较12年同期上升14.68%;管理费用1.3亿,财务费用0.75亿,较去年同期分别增加15.74%和17.48%。销售费用及财务费用增速均明显下降,而管理费用增速也维持在低位。三费率却较12年末有所提升,但仍在较低水平。整体看,房企费用控制水平良好。

新开工及施工增速提升 补库存意欲明显。截止三季末行业整体存货周转率为0.15次,高于12年同期水平。而总资产周转率为0.15次,也小幅高于去年同期。库存方面,13年三季末行业整体存货1.9万亿,同比增长26.95%,增幅较12年同期上升5.68个百分点。其中存货占总资产比例为65.22%,同比也上升0.89个百分点。这均显示行业景气度及销售持续上升,开发商积极补充、加大库存。

负债上升 现金流下降 开发进程提速。截止三季末上市房地产开发企业整体资产负债率为75.55%,较去年末上升2.33个百分点,负债水平进一步提升。同时行业整体现金流状况相较去年末继续有所回落。总的来说,13年以来上市房企整体债务水平在融资环境改善情况下继续提升,但整体可控,房企对楼市后市信心充足,加快开发步伐明显;同时销售产品提供劳务收到现金占营业收入比例进一步提升,未来业绩增长明确。

总结与投资建议:近期为房地产行业政策窗口期,预计三中全会在土地改革、房地产调控上将会有所指示,影响着我国未来房地产行业发展的方向及前景。会后也不排除部分地方政府将出台具体措施回应中央的指示。因此短期内观望、谨慎情绪将维持,抑制板块估值回升的行情走势,维持行业“谨慎推荐”投资评级。

建议投资者可关注经营运营情况良好,业绩有支撑,同时估值较低的招商地产、万科A、南国置业、世联地产、深振业A、福星股份、华夏幸福等个股。