房地产行业月报:成交淡季不淡,房价上涨压力大

8月一手房成交淡季不淡,符合我们的预期。16个城市一手房成交面积环比持平,同比升65%,高出11年平均水平30%,其中二线城市环比表现好于一线城市。北京、大连、青岛、福州成交回暖最明显,8月成交量已经超过11年平均水平一半以上。1-8月累计成交面积同比增32%,销售持续向好。

二手房市场持续升温,回暖趋势未改。二手房成交延续了5月以来持续上涨的趋势,7城市二手房成交面积环比升1%,同比升85%,较11年均值高50%。1-8月累计成交面积同比降7%,降幅继续收窄。

房价震荡,部分城市面临较大的上升压力。8月多数城市成交均价环比略有回落,11个城市中环比3个上升,6个下降;同比3个上升,7个下跌。但综合各城市整体均价、套均面积、分区成交情况来看,一二线城市房价以震荡持平为主,部分城市房价有回升态势。一线城市城区房价普遍回升,郊区略微平稳;多数二线城市房价呈止跌持平,房价有上涨趋势。

新盘高价入市为主,去化平稳。从北京这个样本城市来看,本月新推盘量不多。新加推盘价格高于前期价格,楼盘去化普遍在3成以上,不同楼盘之间分化较小。

库存压力仍然较大,去化时间增加。10城市可售面积环比持平,同比增11%,整体去化时间9.2个月,环比增3%,同比降32%。

进入“金九银十”,成交持续向好,板块反弹或持续。虽然8月尚未出台新政策,仅以“喊话”为主,但部分地区部分银行已上调首套按揭贷款利率,房产税扩大试点也在备战中,再度从紧的调控态势非常明显。且受地方政府控制预售房价影响,供应将低于原市场预期,房价上涨压力依然较大,调控再度从紧不可避免。短期内受诸多因素影响,板块难以有出色表现,加上下届政府转变经济增长方式,降低对房地产的依赖度,行业增长放缓趋势将更明显,建议寻找机会继续减持行业配置。中长期,我们依然看好拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的保利、招地、万科、中南、环球、首开、城建等公司。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。