房地产市场月度动态2014年4月期:政策压力减轻,市场销售不振

政策与市场动态

两会提出对房地产市场分不同城市分类调控;新型城镇化规划出台;银行对房地产贷款政策发生变化;温州、杭州等多个城市酝酿限购放松;国家统计局数据表明房价涨幅放缓。

房地产投资与新开工

从国家统计局公布的2月份房地产数据来看,销售方面比较低迷,销售面积和销售额均同比下降,销售均价有所下降。开发投资增速有所回落,由于新开工较低,我们判断未来投资仍会继续下滑。

土地市场

土地成交面积同比下滑明显。今年前2月,40个城市累计土地成交建筑面积同比下跌25.01%,其中,一线城市同比下跌31.39%,二线城市同比下跌12.63%,三线城市同比下跌27.85%。

土地成交溢价率明显回落。2月份,40个大中城市土地成交楼面均价2348元,溢价率为10.52%,为13年以来的最小值。

商品房市场

成交下滑。前三月30大中城市商品房成交面积同比下降19.17%,其中一线下降38.57%,二线下降17.52%,三线小幅上涨0.39%。

商品房存销比回到高位。目前十大城市存销比为61周,回到相对高位,其中一线39周,二线86周,二线城市库存较高,去化周期较长。

新建商品住房价格涨幅趋缓。2013年12月70个大中城市价格指数同比涨幅达到9.7的峰值之后,2014年开始呈现明显的回落趋势。

二手房市场

二手房成交同比大幅下滑。今年前3月,二手房成交同比大幅下滑。两个一线城市平均同比下滑幅度60%,四个二线城市平均下滑52%。

二手住宅价格涨幅趋缓。从二手房价格涨幅来看,进入2014年,70个大中城市二手住宅价格指数呈现见顶回落的趋势。

二手住宅租金回报率处于低位。从2014年3月二手住宅租金回报率来看,除成都大于3之外,其它城市租金回报率均小于2.5。

投资建议

政策预期放松的背景下,地产板块迎来久违的反弹机会。目前行业基本面情况并不乐观,销售疲弱的状态仍将延续,地产估值小有修复,但仍处于低位,地产板块的继续修复需要政策或是基本面的配合,短期仍关注政策变化。

风险因素主要为房地产成交大幅下滑。