房地产行业:降息利于加快行业见底回升

事项:央行决定,自2014 年11 月22 日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%,5 年期贷款利率下调0.4 个百分点至6.15%,5 年期住房公积金贷款利率下调0.25 个百分点至4.25%,金融机构的存款利率金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2 倍。

平安观点:

降息时点超预期,开启降息周期:尽管李克强总理在11 月19 日国务院常务会议中表示将进一步降低企业融资成本,市场对降息亦早有预期,但本次降息时点仍超出市场预期。我们认为由于一次降息难以大幅改善资金成本,不排除年内再次降息的可能性。

历史经验亦表明降息具有连续性,央行在2008 年9 月降息后又连续降息3 次,2012年6 月降息又降息一次,因此本次降息或仅是新一轮降息周期的开始。

利于降低开发商和购房者资金成本,加速行业见底回升:本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量,这其中有行业中长期拐点的原因,也有按揭利率高位及对未来房价预期不确定导致的观望情绪,以及宏观经济下滑居民收入预期下降的原因。

尽管降息本身并非为拯救房地产,亦无法解决行业面临中长期拐点的趋势,但行业仍有望从两方面直接受益。地产作为高杠杆行业,截止2014 年三季度末,上市房企剔除预收款后的资产负债率为50.2%,净负债率为112.4%,均处于历史高位,将直接受益降息带来的财务压力改善。930 新政后,10 月成交有所恢复,但按揭利率高位仍是制约成交复苏高度的主因,降息将利于提高购房者的支付能力和购房意愿。根据我们的测算,按100 万总价、首付3 成、基准利率、按揭20 年的假设下,购房者月供将由5240 元下降3.1%至5076 元,总利息支出将由55.8 万减少至51.8 万元。更重要的影响是预期的变化,降息通道打开叠加前期限购放开、930 新政等政策,将进一步扭转市场对房价的悲观预期,加速刺激观望购房者入市。同时根据我们测算2015 年一二线核心城市供应将同比下降10%,供需关系改善亦利于行业加速见底。从前两轮持续降息的效果来看,成交在首次降息2 个月左右同比降幅逐步收窄。

投资建议:我们一直认为各项政策的累加效应,最终将带来房地产市场的转向,但按揭利率高企将制约需求复苏的高度。随着降息周期的开启,将降低购房者置业成本,打开按揭利率对需求的压抑,进一步扭转市场预期,加速行业的见底回升。尽管板块年内已经历过一轮估值修复,但目前房地产板块估值仍偏低,考虑到市场对后续降息的预期,预计板块相对大盘仍具有超额受益。从前两轮降息降准后地产股表现来看,短期亦均跑赢大盘。具体到个股投资上,建议关注估值处于历史底部的行业及区域龙头招商、保利、万科、世联、华夏幸福、滨江;资金价格敏感度高的高杠杆开发商荣盛发展、首开股份;同时持续推荐国企改革组合天健集团、深振业、华侨城、中洲控股等。

风险提示: 后续降息预期落空或时点低于预期。