房地产2012年二季度策略报告:政策进入缓冲期,注重结构性机会

一季度房地产股涨幅超越A股市场。一季度在23个行业中,有19个行业上涨,4个行业下跌,其中房地产板块累计涨幅排第三。一季度房地产指数(申万分类)年初为2,130.95点,3月31日为2,448.90,累计上涨14.92%,期间最高达2,614.80,最高涨幅22.71%。累计涨幅超越同期沪深300指数7.50%,最高涨幅超越沪深300指数7.36%。我们在2012年年度策略报告中推荐的9个重点公司的平均累计涨幅和最高涨幅均超同期房地产指数和沪深300指数。

“一高一低”企业市场表现好。调控不放松,刚性市场具备很强支撑。一季度我们“一高一低”的投资策略思想,建议配置的招商地产、万科、保利地产、金地集团等项目分布区域较广,中低档产品可售资源充分,另外荣盛发展、中南建设等专营于三四线城市的这些公司的销售情况也较为通畅。这些“一高一低”公司的股价上涨比较确定,市场表现突出。

二季度政策将进入一个缓冲期。中央对房地产调控政策的不放松已使年初地方政府频发的松动行为停止,二季度政策将进入一个缓冲期,市场可对政策的预期放松进行关注但可能无法期待到实现。二季房地产开发企业加大销售仍是主要任务,商品房销售情况将是行情的主导因素。

投资建议。调控不放松对企业的影响很大,但我们认为2012年房地产行业增长不乐观,但也不悲观。一方面我们认为政府要求的房价合理下降,主要是指房价过快、过高的城市,这些城市要挤泡沫。另一方面刚需市场仍是政府支持的领域。为此我们认为二季度仍存在结构性机会:1、“一高一低”的企业仍值得关注,可积极关注一高一低的万科A、招商地产、保利地产、金地集团、北京城建、荣盛发展、中南建设、首开股份和苏宁环球等;2、区域有差异,西部仍具备较好的成长空间,建议重点关注迪马股份、金科股金、中天城投和云南城投;3、低估值仍值得深挖,重点推荐建发股份、厦门国贸、世茂股份、金融街、张江高科等。