首开股份:基本面持续改善,下半年催化因素多

预计北京一手房价格将保持稳定,不必担心政策会进一步收紧,成交回暖将持续。(1)我们的草根调研表明,北京一手房成交明显回暖,但价格相对稳定。预计下半年供应量仍较大,而限购持续下投资投机性需求仍被严格抑制,一手房价不会明显上涨。(2)北京房价回升较明显的是二手房,其市场化程度更高,且相对集中于城区。与二手房不同,政府可以通过预售证审批环节对一手房价格进行有效控制。

估测公司上半年签约销售约70亿元,全年145亿元(+27%)销售目标达成可期,高于我们此前140亿元(+23%)的保守预测,存在进一步超预期的可能。(1)下半年可售货量大于上半年,上半年在售货值合计约190亿元(存量100亿元+新推90亿元),整体去化水平仅为37%。预计下半年新推100亿元,可售货值合计约220亿元。(2)下半年京内新推项目仍以刚需户型为主,包括国风美唐二期、熙悦山二期、常青藤、国风美仑等,预计将持续旺销。

资金情况明显改善,下半年拿地有空间,京内或将是主要方向。(1)由于上半年销售明显好转,且没有新增拿地,加上货币宽松下融资环境的改善,预计公司账面现金较年初有所增加;(2)公司近年来在京外拓展较多,预计近期重点将转向京内,凭借北京国资委的股东背景和积极参与保障房建设的政策优势,公司在京内拿地优势明显;(3)万柳“地王”事件不改北京下半年加大土地供应的大趋势,且推出“地王”本身即表明政府迫切需要增加土地出让收入来弥补财政缺口。

下半年催化因素多:(1)销售、拿地超预期;(2)考虑到首期现金激励计划已于10年结束,且应发奖金的30%需在满足二期计划首年条件时才能兑现,我们认为二期现金激励计划年内有望尽快出台;(3)保障房融资有望取得进一步突破,继成功发行50亿元私募债后,预计43亿元中票发行后续也有望获批;(4)商业地产资源有望继续以销售形式注入平台公司,有利于盘活存量资产和增强资金实力。

预计12-14年EPS分别为1.51/1.84/2.39元,对应PE8/6/5倍,12年全部业绩和13年的35%已锁定。RNAV18.56元,目前股价RNAV6.2折交易,投资价值严重低估。公司已成长为以北京为中心的全国性一线房企龙头,未来股价将向RNAV平价靠拢,近期股价强势调整正是买入良机,维持“强烈推荐”评级。