2010年四季度房地产行业投资策略:这个冬天不太冷

与被称为“房地产市场寒冬”的08年相比,今年的冬天似乎不太冷。自去年12月份以来,进入了一轮新的政策周期:收缩周期。受调控政策影响,今年房价涨幅及销售量增速已明显下降,但下降幅度远远低于08年;今年房地产销售量有望再创历史新高,房地产开发投资完成额及增速也将再创新高。

未来业绩增长有保障。截止今年6月底,房地产行业预收款高达2529亿元,创下了历史新高,较去年同期增长了近70%。虽然目前业绩保障系数较去年底有所下降,但仍高达1.7倍,显示今年甚至明年房地产上市公司业绩增长仍有保障。

房地产上市公司资金状况良好,但应未雨绸缪。从短期看,仍具有较强的短期偿债能力,暂时还不必为资金问题担忧。但是,长期偿债能力已逐渐趋于前几年的平均水平。

目前开征物业税有较大难度。即使为抑制房价上涨勉强征收房产税,也不可能在全国范围之内全面推扩;即使在部分城市试点,也不可能一步到位。我们认为,征收物业税对房价上涨有一定限制作用,但房价最终仍取决于供求关系,长期上升趋势不会改变。

目前房地产行业估值水平相对不高。在23个一级行业的PE排序中,房地产行业从年中的第五位提升至第三位。PE(TTM)为20倍,静态PE为23倍,PB为2.51倍,均处于历史低位。

给予房地产行业“谨慎看好”评级。在没有新的调控政策出台的前提下,房地产板块仍存在着估值修复行情的可能性。选股思路:关注销售量超出市场平均水平的上市公司:如万科A等;关注部分商业地产股:如世茂股份等;关注发展前景良好的区域板块:如深圳“前海板块”等。