首开股份2009年年报点评:京城优势凸显,外地开拓加速

2009年经营、融资、投资全面丰收。经营方面,2009年实现归属于母公司所有者的净利润9.32亿元,同比增长63.25%,EPS0.81元(按11.5亿元股本计算),符合预期。2009年销售策略调整得当,年初采取团购和打折促销,后又及时调整销售价格,最大限度地保证经营收入的有效增长。投资收益显著,耀辉公司股权转让、国奥村项目部分结算分别贡献投资收益5.1亿元和1.5亿元。融资方面,成功实施定向增发,募集资金46亿余元;通过信托方式融资20余亿元;公司授信规模首次突破200亿元大关。2009年末,公司账面货币资金120亿元,预收帐款52亿元(未包含首城国际等非合并报表项目)。投资方面,全年共跟踪项目30余个,获得北京大兴康庄三期及外地项目合计规划建筑面积290万平米。

2010年业绩增长基础坚实。2010年利润来源充足,包括望京B29地块转让收益,国风上观、首城国际、首开常青藤、海门理想城、天津湾、武汉颐翠苑、国奥村等项目部分结算等。

在京项目优势日益凸显。公司在北京位置优越、升值空间大的项目数量多,拿地早,如首城国际(双井)、幸福三村(东二、三环间)、智慧社(回龙观)、常青藤(东五环)、时代紫芳(方庄)、机场东路项目、国风上观(望京)等。随着房价的上涨,多个项目毛利率已上升至40-50%甚至更高。

外地开拓加速,全国性布局日益成形。目前土地储备1000余万平米建面中,北京约500万平米,外地约600万平米。公司2009年新增项目主要在扬州、太原、厦门、沈阳。2010年计划新开工面积超过220万平米,其中北京约100万平米,京外约120万平米。利润方面,江苏理想城项目2009年已开始贡献,2010—2011年天津、烟台、武汉、苏州、扬州、海门等项目将陆续贡献利润。公司适时加大京外拓展和开发力度,有利于抓住二、三线城市住宅发展机遇。

注重管理,风险防范能力日益增强。2009年公司进一步完善决策管理、财务管理,强化约束机制,提高项目研究水平。严格按照决策程序进行集体决策。积极推进市场化转型,继续推进项目目标成本审核与责任书签订工作,对项目成本收益、建设周期等考核指标逐项进行落实。及时出台业绩激励计划。避免高价争地,风险防范能力日益增强。

维持增持-A评级,建议短期内避免追高,维持12个月目标价22.00元。自2月初推荐以来股价已有明显反弹,短期进一步上涨空间有限,建议近期避免追高,并密切跟踪信贷、新建住宅成交量等指标,以再次寻找最佳投资时点。