房地产行业周报:成交环比延续升势,再融资催化低估值反弹行情

本周平安观点:本周五地产板块在再融资有可能松绑的传言带动下大幅上涨。随后证监会在新闻发会上表示将依旧根据国土部的认定管理房地产企业再融资需求。从大逻辑判断,全面放开地产公司再融资的可能性偏小,两种可能局部放松的方向是配套棚户改造和引导开发商调整融资结构。虽然再融资放开的消息本身还存在证伪和博弈的空间,但当前行业整体估值仅12X,主流跟踪开发企业6-8X,预测年内平均销售额涨幅为26%。从基本面而言,板块绝对估值和相对估值已经达到历史底部,不存在从基本面继续杀估值的理由。在板块目前超跌和低估值的基础上,再融资的消息提供了强烈的短期做多催化。我们判断全面放开再融资的可能性偏小,但不排除部分个别成功案例的出现提振板块投资信心,判断板块将有反弹行情。在无法完全证伪的博弈阶段建议配置流动性较好的龙头公司作为短期博弈筹码。如果再融资实现有条件放开,推荐关注两类公司:一是大股东拥有大量资源等待注入的深振业、深长城、招商地产;二是长期资金受困、手中具有较好项目资源的中天城投、鲁商置业、福星股份。

本周成交:成交延续升势,带动6月日均成交环比持平。本周重点跟踪城市成交环比升17%,同比升5%。其中一线城市环比上升31%,二线城市环比上升13%,三线城市环比上涨17%。下半月成交的持续反弹,带动6月整体日均成交环比持平。上门量大幅萎缩,新增批售有所恢复。上周(6/17-6/23)上门量约2.48万,环比下降40.8%,相比前四周均值降18%,低于年内均值7%;受上上周端午假期基数低影响,上周新增批售环比上升100%,年初累计至今供给同比增4%。新开盘环比升63%,开盘去化率50%,环比下降1个百分点。截至6月29日,6月重点城市日均成交面积环比5月持平,同比下降5%。其中一线城市环比上升19%(同比升1%),二线城市环比下降4%(同比降6%),三线城市环比下降6%(同比降9%)。本周土地市场:地王频出,供给成交双增。本周土地市场依旧高涨,万科保利53.7亿创重庆年内总价地王、绿地联合体47.21亿创上海年内总价地王。我们跟踪的20个主要城市显示:本周住宅用地推出面积315万平米,环比升30.1%,较前四周均值升73.3%,成交面积207万平,环比升1378%,较前四周均值升58.32%,成交推地比65.8%,环比大幅提升60个百分点。

一周行业动态。本周五市场传言再融资放开引发地产股全面上涨,随后证监会表示会坚决贯彻国务院有关规定。我们的点评:从大逻辑判断,全面放开地产公司再融资的可能性偏小。证监会此次的表述潜在的理解是:只要拿到国土部的核准,证监会将不再阻拦,表述还是留给市场一些模糊的想象空间。但从放开的条件看,能否再融资的关键决定权依旧在国土部及住建部手上。市场上半年销售大幅上涨35%,房价连续15个月环比上涨,四个一线城市已经超全年房价控制目标,二三线城市距离全年目标也只有2-3%的空间,住建部在房价的控制上依旧压力重重;土地市场上看,近期一线地王频出,土地成交溢价率上升,国土部也在风口浪尖上;从开发商的资金情况看,1-5月,房地产类贷款上余额上升18%,房地产信托余额上升12%,加上上半年的销售现金回流,开发商现金充裕。种种行业因素并不支持国土和住建部在此时放松对再融资房企的审核。两种可能部分放开的考虑:配套棚户改造,引导地产公司改善融资结构。再融资若可以部分放开,一种可能的方向是作为棚户区改造和新型城镇化的政策融资配套出现。另一种方向则是配合金融降杠杆的大背景,引导开发商降低银行、信托的融资占比,在总量不变的情况下对融资结构进行调整,这背后暗含着政府不希望地产投资下滑对经济造成进一步压力的考虑。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。