房地产行业周报:地王频出扰动市场,全国性调控加码概率不大

本周平安观点:本周地产指数上涨1.04%,主要龙头表现平淡,由自贸区主题带来的结构性机会大于整体机会。成交量从前两周的数据来看没有特别大的起色,即有基数的原因,也有月内数据统计集中于后两周的原因。公司上我们不得不再提及一下世联地产,从8月20日出报告推荐开始公司已经累计上涨35%,我们认为公司今年销售和业绩双拐点的特征已经基本确认,最近一个月内的连续上涨由巴菲特收购美国地产代理公司催发价值重估,易居中国美股在最近一个月内也连续上涨79%,年内累计涨幅达到120%,市值约71.9亿人民币(高于世联的63亿)。从基本面而言,我们认为公司未来三年的主业的增速可以支持20-25倍的估值,收购及新兴业务布局提供估值弹性,是A股地产中难得的既有增长又有故事的公司,依旧建议投资者保持关注。

本周成交:成交环比下降,上门量有所回落:本周重点跟踪城市整体成交39455套,环比下降17%,同比上升2%。其中一线城市环比下降8%,二线城市环比下降16%,三线城市环比下降35%。上周上门量约2.88万,环比下降16.1%,较前四周均值下降8.1%,高于年内均值5.0个百分点。一手商品房9月成交:环比略有下降,同比延续下降趋势。截至9月7日,9月重点城市日均成交套数环比8月降3%,同比降5%。其中一线城市环比升3%(同比升3%),二线城市环比降3%(同比下降5%),三线城市环比下降16%(同比降18%)。土地市场:主流房企拿地积极,8月市场热度依旧。本周滨江43.8亿杭州拿地;宝龙4.5亿富阳拿地;万科8.88亿虎门拿地,53.99亿深圳摘地;招商地产8.7亿竞得苏州地块;黑牡丹3.04亿竞得常州地块。从我们监测的20个重点城市来看,本周监测的20个主要城市共成交住宅用地27宗,较上周持平,成交面积187万平方米,环比降28.9%,较前四周均值降22.5%。8月40个大中城市成交建面5687万平,环比降13.3%,同比降17.8%。其中一、二、三城市分别环比升17.2%(同比升27.1%),环比降23.4%(同比降27.6%),环比升2.7%(同比降9.3%)。一线城市仍是开发商重点争夺的资源。从溢价率来看,8月40个大中城市土地平均溢价率为29.1%,环比上升6.0个百分点。尽管8月市场成交略有下降,但从溢价率来看,土地市场依然维持较高景气。

一周行业动态。本周全国地王再次频出,融创7.3万/平刷新北京及全国单价地王纪录;新鸿基217.7亿刷新上海总价地王记录。杭州华家池地块及苏州金鸡湖地块也分别总价和楼面单价创出当地新高。我们的点评:进入供地高峰期,部分城市土地市场出现的过热现象,但我们认为整体并不支持过于乐观的地价预期:从土地供应的过往经验来看,下半年的土地供应一般会高于上半年,随着下半年尤其是四季度供地的增长,土地投资将再次进入高位运行阶段。由于目前住宅市场成交较为旺盛,企业普遍加大了对住宅成交较好的一二线城市的投资力度,导致土地市场竞争激烈,“地王”现象频出。但上半年整体市场批售比例为1.1,整体市场具备平稳运行的基础,并不支持过于乐观的地价预期。短期内调控再加码的概率较小:目前来看,整体土地市场运行较为平稳,且新房价格由于预售证的严格监管短期无大幅上涨压力,整体地产投资有所好转但新开工的增幅依然有限,因此我们判断短期内调控再加码的概率较小。地王更多体现融资成本差异下的企业竞争差异:此次京沪苏杭四地块分别为融创集团、新鸿基集团、绿地集团和世贸集团获得,四者均为香港上市公司,具有海外融资渠道,体现出随着行业整体进入“下半场”,融资成本差异将愈加体现在企业竞争中,若A股市场对地产股的再融资放开可一定程度缩小与港股地产公司的资金成本差距。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。