保利地产对1月销售数据点评:销售表现稳健,深耕珠三角战略得当

公司公告1月合同销售额为99.7亿元,面积90.3万方,分别同比下降3.1%和上升5.7%。公司1月拿地26.5亿元,主要集中在珠三角地区。

较高的商业物业销售比重保证公司销售稳健

公司1月合同销售额99.7亿元,同比下降3.1%,销售表现较为稳健,主要因公司商业物业销售比重较高,佛山写字楼的整售金额约35亿元,占全月合同销售额的35%。公司1月新盘去化率在65%,较上月略有提升,扣除整售的写字楼新盘去化率为50%,较上月有所下降,主要系偏紧的信贷环境和春节因素带来。我们认为,在按揭利率偏紧的情况下公司明显优于其他开发商,主要因为公司商业物业销售占比较其他开发商高(15%-20%),而且以写字楼为主,使得公司去化率保持在一个较高的水平(我们预计在75%左右)。

深耕珠三角城市群,战略方向正确

在战略上公司深耕珠三角城市群,我们认为方向正确。截至目前,公司拿地款99.3亿元,其中珠三角地区为56.0亿元,占到57%。长三角和珠三角同属于国家城镇化工作会议规划的大城市群,在经济体量相差不多情况下,房地产市场发展明显落后于长三角城市,未来拥有更大的发展空间。

投资强度有所降低,新商业模式有望突破

拿地力度有所降低,1月投资强度(拿地金额/销售金额)为27%,而公司2011~2013年投资强度均超过40%。我们判断,由于目前公司土地储备约为4500万方,可以满足2.5年的开发周期,投资强度不会进一步提高。除住宅地产外,公司继续发展养老地产和商业地产,公司养老地产试点将进一步扩大至上海和广州,有望在该领域获得新的盈利模式。

公司销售表现平稳,给予增持评级

我们预计公司2014年商品房销售金额为1450亿元,较2013年增长18%。2014/2015年EPS分别为1.82/2.21元,对应PE为4.4x/3.6x,RNAV为16元,目前折价50%,估值具备优势,给予增持评级。