房地产A股2018年投资策略:房住不炒,超配龙头

商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业

2018年,商品住宅开发行业的支柱地位仍不可替代:市场容量大、产业链长、地方政府对土地财政依赖度高。

大周期已迈入成熟期,小周期正处于衰退期

一、从大周期的角度观察,行业已迈入了成熟期;

二、当前处在小周期衰退期。预计2018年房地产投资增速3%~5%,新开工、销售面积和销售额均负增长,增速为-5~-10%。若2018年政策不适时放松,2019年行业衰退将扩大。

在小周期衰退期,地产龙头股大概率有相对收益

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,在商品住宅开发小周期衰退期,地产龙头股大概率有相对收益,本质上赚的是风险偏好下降的钱、市场集中度提升的钱及业绩增长的钱。纵观过去十年的地产小周期,上述逻辑均被印证。

继续建议2018年超配聚焦房地产主业优势企业的股票

我们对2018年政策面假设两种可能情形,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》来分析A股聚焦地产主业的优势企业的股价在2018年将如何演绎--

一、若政策继续打压:中短期由于行业支柱地位无法撼动、土地财政依赖度仍然很高,政策面若在行业主要指标向负增长演进情况下继续打压,A股市场风险偏好将会进一步下行,聚焦地产主业优势企业的股票在机构的配置选择上将更具比较优势;

二、若政策改善:地产优势企业股票将迎来“估值修复”的更大级别行情。

总而言之:2018年,无论政策如何演绎,继续打压还是适度放松,A股聚焦地产主业的优势企业的股票大概率都能跑赢A股大盘,都值得机构超配。

投资主线和选股思路

通过学习党的纲领性文件--十九大报告,总结概括出2018年乃至更为中长期的地产A股三大投资主线:壮大国企、区域发展、租售并举。遵循上述三大主线,结合行业小周期衰退期A股市场风险偏好下降的风格特征,按照“低估值+双增长(合同销售口径+损益表口径)”的选股思路,优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头、雄安及粤港澳大湾区概念股,包括:万科A、保利、新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天健集团等。

风险

上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于--商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。