房地产月度开发投资数据点评:住宅投资、新开工增速回落明显

12年1-2月房地产开发投资同比增速较11年全年进一步回落,下降0.1个百分点至27.8%,连续8个月回落,后续仍将继续回落,但目前仍处高位,其中,住宅投资增速回落明显;新开工面积同比增长5.1%,增速达到了两年来的最低,其中,住宅新开工面积同比增速自09年10月以来首次为零;销量和价格继续回落,均出现自09年年初以来首次同比下跌;资金来源合计数同比上升16.2%,资金压力仍然巨大;另一方面,全国房地产开发景气指数继11年11月跌破100这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低,行业下行趋势进一步明确。我们依然维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点 1-2月,房地产投资5,431亿元,同比增长27.8%,增幅较11年全年下降0.1个百分点,但仍处高位,其中,住宅投资同比增速及占比总投资额分别为23.2%和68.4%,分别较11年全年下降7.0和3.4个百分点,回落明显;新开工面积2.0亿平米,增速下降11.1个百分点至5.1%,其中,住宅新开工面积较去年同期持平,增幅自2009年10月以来首次为零。

我们预计 2012年的投资增速将在二、三季度下降至低位。

1-2月份全国房地产开发景气指数为97.89,比11年12月份回落1个点,自11年6月以来连续8个月下滑,并且继11年11月跌破100这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低。

1-2月,商品房销售面积同比下降14.0%,较11年全年回落18.9个百分点;销售额同比下降20.9%,较11年全年下降33.0个百分点;销售均价同比下降8.1%,较11年全年下降15.0个百分点,涨势得到抑制;2月末,商品房待售面积30,526万平方米,较11年年末增加3,332万平方米,库存压力仍然巨大。我们预计后期市场仍将呈现以价换量的态势。

1-2月多项资金来源的同比增幅较前11年全年有所上涨,虽然房企近期受益于2次存准率的下调以及官方对于首套刚需房贷的支持,资金情况相对去年年底略有改善,但总体资金压力仍然巨大。1-2月自筹资金占比较2011年全年上升1个百分点至42%,资金杠杆率已经达到了2.36的历史低位。

投资评级和建议: 我们认为“限购”在短期内看不到退出的可能性,但是“限贷”较2011年有些许放松,针对首套刚需的地方微调或被放行。虽然1-2月中央叫停了地方的几次政策微调,但是市场情绪仍然得到了一定提升。我们预计未来几个月实体市场的调整和行业的整合将进一步深化,以价换量仍将是主流,我们维持对地产板块的中立评级,但随着近期地产政策微调频频,以及流动性的略微改善,成交略有回暖迹象,低估值修复和销售回暖轮番驱动板块,地产股操作性也有所增强,建议采取波段操作策略,重点关注行业龙头公司和前期超跌、估值具有优势的二三线地产股。