中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定点:城镇化有望全面推进,重申地产“买入”评级

近期观点回顾:我们在11月8日《从城镇化角度谈土改三种可能的前途》一文中分析了土改的逻辑框架,其核心观点是:从推进城镇化的角度,土改应当致力于解决两个问题:一是将农村建设用地土地增值收益让渡给农民作为其市民化的原始资本;二是实现农村建设用地市场化流转,以增加土地供给,平抑地价与房价,降低农民进城门槛。

房产税是土改必要的配套条件:当前土改的最大障碍是土地财政问题,因为土地财政不利于土地增值收益向农民转移,也不利于农村建设用地流转市场化和地价的平抑。所以,土改的推进,势必要显著降低地方政府对土地利益根深蒂固的依赖,而这需要加大房产税征收力度,以弥补地方政府的财政“亏空”。

十八届三中全会土改政策措施符合我们最好的预期:我们在前述分析框架下,展望了三中全会土改可能的三种方案,我们归结为为上、中、下三策。其中,上策即农地转移市场化改革和配套政策房产税的大面积扩容。

近期观点回顾:我们在11月8日《从城镇化角度谈土改三种可能的前途》一文中分析了土改的逻辑框架,其核心观点是:从推进城镇化的角度,土改应当致力于解决两个问题:一是将农村建设用地土地增值收益让渡给农民作为其市民化的原始资本;二是实现农村建设用地市场化流转,以增加土地供给,平抑地价与房价,降低农民进城门槛。

房产税是土改必要的配套条件:当前土改的最大障碍是土地财政问题,因为土地财政不利于土地增值收益向农民转移,也不利于农村建设用地流转市场化和地价的平抑。所以,土改的推进,势必要显著降低地方政府对土地利益根深蒂固的依赖,而这需要加大房产税征收力度,以弥补地方政府的财政“亏空”。

十八届三中全会土改政策措施符合我们最好的预期:我们在前述分析框架下,展望了三中全会土改可能的三种方案,我们归结为为上、中、下三策。其中,上策即农地转移市场化改革和配套政策房产税的大面积扩容。

公报提出市场在资源配置中起决定性作用,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,赋予农民更多财产权利,我们认为这有利于农地市场化流转和农民住房购买力提升;公报提出对现行财税制度将作出重大调整,我们认为,与单独征收房产税相比,整体性的财税体制改革更加有助于改善地方财政对土地的依赖,这为破除土地财政奠定了更加坚实的基础;我们的结论是,公报确立的政策措施如果能够落实,未来城镇化的门槛有望降低,随着大量农民工的进城,地产行业中长期需求有望打开,符合我们对土改“上策”的展望,给予行业“买入”评级。

我们的最新观点:我们认为,11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对十八届三中全会公报确立的土改政策进行了全方位、深入的落实,有助于城镇化的全面推进:土地财政问题将得到根本解决:《决定》提出的税改思路,加快房地产税立法并适时推进改革、适度加强中央事权和支出责任等可以充实地方财政收入,从根本上破除土地财政,使城镇化摆脱地方财政问题的羁绊。

城乡二元结构破冰:《决定》提出城乡一体化发展的系统化思路,赋予农民更多财产权利,推动城镇户籍、公共服务向农业转移人口放开,在更广泛的层面上降低了城镇化的门槛。

投资建议:十八届三中全会制定的土改政策措施在提高农民住房购买力、降低城镇化门槛方面均取得了实质性、全方位的突破,城镇化有望全面摆脱旧有制度顽疾的羁绊,走向快速发展的道路,并将释放可观的住房需求,房地产行业长期向好,我们重申行业“买入”的投资评级。

重点推荐:荣盛发展、华夏幸福、金地集团、招商地产、万科、保利地产。

风险提示:改革措施落实不达预期。