地产行业:政策松绑,救市力度再加强

事项:

9 月30 日,央行、银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知,包括放松首套房认定标准、鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券、积极稳妥开展房地产投资信托基金试点等。

平安观点:

政策出台符合多方利益:房地产投资及成交持续低迷的情况下,限贷松动符合多方利益。1)中央:经济下行亟需地产企稳对冲投资和经济进一步下滑风险;2)地方政府:限贷放松有助于缓解地方楼市供需压力,提振土地市场信心,提升地方土地出让收入(湖北、青岛、福建此前已相继出台信贷调整政策)3)商业银行:对于商业银行来讲,已对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次购房认定为首套。由于已拥有1 套住房,购房者违约风险或许更小。同时鼓励银行发行MBS 及转项金融债券支持首套和改善需求,利于拓宽银行资金渠道。

信贷新政有助于刺激改善型需求入市:1)实施0.7 倍基准贷款利率下限概率不大。

目前银行首套房贷利率基本在0.9 倍基准以上,从湖北此前的政策效果来看,贷款利率下限为0.7 倍基准的政策对银行放款利率并未影响,加上银行负债端成本上行,预计实现0.7 倍基准概率不大。2)有助于刺激改善型需求入市。已结清房贷新购住房酌情认定为首套将从两方面降低改善型需求购房成本。一是降低降低首付比例(从6、7 成降至3 成);二是按揭贷款利率的下降(二套房贷利率普遍高于首套房贷利率0.1 倍基准以上)。从上半年万科成交户型来看,90-144 平米占比45%,144 平米以上占10%,从武汉2013 年的成交户型来看,120 平米以上占比20%。购房门槛降低或将刺激“卖旧换新”需求入市,对楼市形成托底作用。

中长期利于拓宽房企融资渠道,降低融资成本。新政支持房企在银行间债券市场发行债券融资工具、积极稳妥开展REITs 试点。目前国内开发商主要融资来源仍是银行贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款。短期来看,一般AAA 级中票发行利率在5-6%,预计房企发行成本在7%左右,低于大多数开发商融资成本。中长期来看,相比国内,美国自上世纪60 年代REITs 诞生以来,目前上市REITs 总市值已超过5000亿美元,成为房企重要融资渠道。本次新政有望促进国内REITs 发展,进一步拓宽开发商融资渠道。

有望改善市场观望情绪,成交有望延续恢复。本次救市上升至央行层面,力度亦远超限购放开,有望改善市场观望情绪。从2008 年和2011 年的经验来看,2008 年在央行第一次降准后两个月销量降幅逐步收窄,2011 年央行降准后一个月销量降幅逐步收窄。从房价调整来看,2008 年、2011 年房价下行周期分别7 个月和8 个月,本次房价调整从5 月至今已有5 个月。尽管本次政策并无2008 年四万亿宽松环境,同时是房地产自发的调整而非过往由于政策引发的调整,但短期仍有望带动成交量的缓慢恢复。

历史经验来看,价格调整略滞后成交量的调整,预计短期房价仍将延续小幅调整。

投资建议:此次救市的高度和力度均超以往,经济下行背景下政府托市意图明显。从2008 年和2011年经验来看,央行信贷调整初期板块均存在超额收益。由于短期政策效应和成交量企稳无法证伪,板块短期存在博弈的交易性机会。即使后续销量未能企稳,不排除进一步政策支持。我们认为政策松动最终将传导至销量改善,建议关注行业大白马万科、保利,大户型占比较高的招商,有望受益REITs 试点的金融街。主题性机会仍建议关注国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网(世联、电子城)、再融资(国兴)、京津冀一体化(华夏幸福)。

风险提示:成交量恢复不及预期风险,量价调整时间超预期风险。