2014年2月房地产数据点评:下行态势较为明显

销售较为低迷

前2 月商品房销售面积1.05 亿平米,同比下降0.1%,商品房销售额7090 亿元,下降3.7%。商品房销售情况低迷,销售增速与去年相比下滑较为严重。销售额下降幅度大于销售面积下降幅度,销售均价有所下降。一线城市地方政府开盘限价较为严重,导致预售发放不足。二线城市例如杭州、南京等开始出现楼盘大幅降价,导致观望情绪加大,而三四线城市仍将面临库存消化的困难。销售是房地产市场的先行指标,考虑当前政策环境和市场预期,预计销售低迷的状况未来仍将延续,并将继续向新开工传导。

新开工下滑严重

1-2 月房地产新开工面积1.67 亿平米,同比下降27.4%,而住宅新开工面积更是下滑29.6%,从数据来看,新开工增速为有统计以来的最低值,表明开发商对未来市场判断较为谨慎,收缩开工以消化存货。目前房地产施工面积巨大,房地产存货量较高,在房价涨幅放缓, 局部风险增大的背景下,地产公司必将减小开工以控制风险。

投资增速有所下滑

房地产开发投资同比增长19.3%,比去年回落0.5 个百分点。投资增速回落主要受新开工下降影响,由于新开工较低,短期难以逆转,我们判断投资增速未来会继续下滑。分区域来看,西部投资增速回落幅度较大,也与目前西部主要为三四线城市,库存消化较慢有关。 企业到位资金趋紧 企业到位资金增速明显回落,大幅低于投资开发增速,房地产企业的资金状况正在趋于紧张。除国内贷款仍保持24.8%的较高增速之外, 定金及预收款增长6.3%,个人按揭贷款增速2.9%,均有大幅回落。这与目前银行个贷业务审批放慢、利率优惠减小有关。

整体来看,今年前2 月行业基本面开始下行的态势的较为明显,当前销售不振的状况短期仍将持续,并进一步传导至新开工,影响投资。

投资建议

今年的两会政府工作报告中首次未提房地产调控,市场对房地产政策压力的担忧大为减轻,房地产板块迎来一波较为明显的反弹机会。从房地产成交来看,今年总体较为低迷,且当前市场环境下大幅回升可能很小。目前房地产行业估值处于历史低点,从历史上房地产板块的股市表现来看,政策是房地产板块行情的主要驱动因素。仍然建议关注政策方面的变化,较小的政策压力有利于地产的继续反弹。关注业绩较好的一二线公司。

风险提示

调控政策加码、房地产销售不达预期。