房地产行业-降息点评:短期结构性利好值得关注,中期政策拐点已落实

投资要点:

预期影响巨大。

降息为货币政策转折,预期作用巨大,短期实质影响不大,利好顺序为三四线城市,改善产品、持有型公司和高库存(高土地储备)。 全面利好房地产市场。

从经济学理论看,对开发公司来说,需求端--购房者利率减少,实际购买价格降低,需求量提升;供给端--开发商未来资金成本降低,成本下降,毛利率升高。对于持有商办地产的公司来说,租金固定,要求回报率降低,物业价值提升。

降息显示经济情况差,调控政策放松确定性强。 降息选择时点上看,预示5月的经济增长慢于预期,通胀低于预期。从静态上看,经济基本面对房地产市场为利空。但是,市场一直遵循“经济越差,地产放松预期越强,利好地产股,估计上涨的逻辑”。我们认为市场正在实现和验证这一逻辑。

大部分直接实质利好已经包含在地产板块股价之中 地产股价格中是否已经包含了降息的预期。1、降息对于开发商的财务成本的降低微乎其微,但是说明未来开发商由于流动性差而破产的风险降低了。我们认为从前期地产股分类看,资金链较紧张的地产股票上涨幅度也较大,说明目前股价已经包含了破产风险降低的利好。2、地产股中已经包含了目前的成交量的回暖,但降息使得成交量回暖的可持续性和确定性增强。从销售上看,我们认为基本面较好的开发企业的销售将稳定。P/S估值水平和2011年年中的水平基本相当,整体上股价改善的可能性不大。3、我们认为从预期看,板块目前最大的挑战是利润率的下降,这点降息能够提供的提振作用不大。而对于成交量,我们认为目前已经是成交量较高的位置,降息的影响不大。而降息对于提振房价也需要有较长时间的传导时长。

产生的结构性机会--三四线城市机会和改善型需求机会。 降息的结构性影响。1、降息的影响对非限购城市的影响大于限购城市影响。从结构上看,降息对于三四线城市的成交量的推动作用大于一二线城市。因此,对于三四线城市开发商的利好大于一二线城市开发商。从股价上看,三四线开发商前期涨幅优于一二线开发商。我们认为需要关注,三四线市场回暖预期弱的区域开发商,例如浙江省内的三四线城市可能弹性较大,推荐的标的有滨江地产。传统的三四线城市开发商--中南建设和金科股份形成支撑。2、在刚需、改善和投资产品市场中,我们认为降息对于改善产品影响的弹性最大,因为这部分人在选择购房中对于利率的考虑最多,而且由于基数大,降息的作用比刚需大。其次是刚需所受到的直接影响(商业贷款100万,贷款20年,等额本息,八五折,每月少还121元),影响不大。投资需求还要观察降息对于民间实际融资利率的影响。我们认为这对于蓝筹地产--万保招金均有较大的利好,从公司看保利地产和金地集团的影响略大于招商地产和万科。此外,首开股份、福星股份、亿城股份等也将受益于降息对于改善需求产生的影响。

产生的结构性机会--持有型物业和高库存公司的机会。

我们认为降息对于持有型物业公司有明确的影响,包括北辰实业、陆家嘴、金融街。4、降息使得资产升值,高库存(高土地储备)公司也具正面利好作用。包括泛海建设、嘉凯城、鲁商置业等都是高库存(高土地储备)市值比,但这些公司的也存在实现结转较慢的问题。