房地产行业:国土部加强用地供应和监管的通知点评

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昨天国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,总体来看,没有过度收紧的政策条款,但我们认为向市场传达了调控政策未出清的信号。我们对房地产板块这次的反弹继续持谨慎态度,可参见10日报告《房价抑制政策警报未解除,谨慎看反弹》。

《通知》主要涉及4方面内容,分别点评如下:

保障房和中小套型商品房建设用地确定比例为70%

《通知》要求各地保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。

点评:在06年的房地产调控周期中,中央提出的7090政策规定90平米以下中小套型商品住房占住房建设用地供应总量不低于70%,而这次70%的比例中还包括了保障性住房,因此,对比06年,这一条远未达到过度严厉的程度。

竞买保证金不得低于20%

要求各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。严格依法处置闲置房地产用地。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,各地国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

点评:明确规定竞买保证金比例20%,以往土地招拍挂的保证金没有明确规定比例,一般是10%,这次提高到20%,政策意图是希望提高竞买资金门槛,减少土地竞争的激烈程度,给地价降温,目标最终应是指向房价。但我们认为这条政策对抑制地价作用有限,在土地竞买环节,推高地价的往往是资金实力较雄厚的开发商,对于其认为有投资价值的土地,提高10个点的保证金,无法影响最终价格的竞争,而通过提高保证金屏蔽掉的中小开发商,一般都没有足够的实力和风险承担能力参与最后的竞价环节。

土地成交后管理严格执行各环节签约和付款进度要求

通知要求,严格规范土地出让底价。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。

点评:该条款,在以前的文件中已经规定,未超预期。

各地可选择性出让限价房地块

对房价过高,以及房价上涨过快的城市,通知要求“各地可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法”招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。

点评:既然只是要求地方政府“可选择部分地块”出让限价房项目,那么地方政府有可能用变通的方式“不选择”,政策作用可能不理想。对于大套型住房建设用地严格控制,严禁别墅用地,如果严格执行,可能不利于高端住宅的价格调整。