房地产行业:2010年全国房地产运行情况点评

总体来看,房价涨幅连续回落8个月,已从红灯区逐渐回到了正常区间,调控初见成效(统计局近日亦发文表达同样看法)。2010年全年销售量再历史新高,在被称为史上最严厉的调控之年,却以暖冬报收。由于2010年先行指标一直保持比较高的增长速度,正常情况下,明年市场供应量将大幅增加;由于影响需求的有利和不利因素并存,综合来看,我们认为2011年房地产市场成交量将继续放大。基于紧缩调控周期将延续,房价大幅上涨的可能性较小,2011年房价有可能保持稳定。来自银行的资金增速不断下降,房地产开发企业被迫加大了自筹资金的力度;随着房地产开发资金来源增速持续下降,房企资金压力越来越大。

我们给予房地产行业“强于大市”评级。原因如下:一是,主导2010年房地产股走势的主要因素是政策,随着房价涨幅逐渐回落到正常区间,预计2011年调控政策将保持平稳;二是,我们预计2011年房地产市场“价稳量升”,影响2011年房地产股票的关键因素是“销售量”;三是,目前地产行业PE(TTM)为22倍左右,PB为2.81倍,处于历史最低区域,整体估值水平偏低;四是,2010年三季末房地产行业业绩保障系数高达3.16倍,2010年三季的“预收款+营业收入”/上年全年“营业收入”,高达1.74倍,显示2010年甚至2011年全年业绩增长都有保障;五是,通胀预期及人民币升值等有助于提升房地产行业估值水平。

2010年房地产行业走势远远落后于大盘,我们认为,在2011年房地产行业完全有可能跑赢市场。由于市场还在等待房产税及新的货币紧缩政策等利空的出尽,预计地产股短期仍将在低位区震荡筑底,“买在左侧”的投资者可分批建仓,“买在右侧”的继续等待止跌信号的出现。