招商地产:周转继续加快,销售有保障

事件:2013年1-6月,公司实现营业收入161亿元,同比增加60%,营业利润47亿元,同比增长89%,归属母公司所有者的净利润25.5亿元,同比增长109%,基本每股收益1.49元。

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毛利率小幅下调,盈利能力提升。因结转项目结构变化,本期毛利率下调4个百分点,但46%的水平仍处于高位,超出行业平均水平,公司在加快周转的同时,降价并不明显。报告期内费用控制得当,三项费用率下调2个百分点,至3.58%,其中汇兑收益增加使财务费用减少近1亿,另外,上年计提的存货减值准备,本期转回1.8亿,与华侨城合作开发的曦城项目确认投资收益2.8亿,使净利润涨幅较大。净资产收益率提升4.2个百分点,至9.94%,整体盈利能力提升明显。

下半年推盘增加,销售可期。报告期内公司延续了加快节奏策略,涉足19个城市的71个楼盘在售,实现销售面积136.05万平米,销售金额199.66亿元,分别同比增长16%、24%,上年同期为15个城市36个楼盘在售。上半年公司的推盘量并不大,下半年会加大,其中三季度会是高峰,我们维持全年销售达到455亿的预测,同比增长25%。

开发节奏加快,销售有保障。上半年新开工232万平米,同期增加116%,占全年计划的57%,在建76个项目,在建面积625万平米,增长40%,开发速度仍在提升,预计明年新推货值能达到650亿,较13年增加150亿,明年可售950亿,较13年增加200亿,按目前的去化速度,销售额能达到570亿,转换节奏使未来销售加速。

财务结构稳健,预计后期拿地加快。报告期内新增6个项目,新增土地133万平米,权益面积108万平米,拿地金额75亿,权益金额65亿,约占销售额的30%,拿地并算积极,预计下半年会增加力度。期末账面现金235亿元,短期借款和一年内到期的长期借款146亿,扣除预收款后负债率46%,较年初小幅下调,财务结构稳健,对后期拿地、项目开发有较好支撑。

维持“推荐”。我们将13-14年EPS为2.57元、3.35元,两年动态PE11倍、8倍,维持“推荐”评级。