房地产行业周报:降息周期开启,利于行业加速调整

本周平安观点:本周最重要的事件莫过于央行下降存贷款基准利率,我们一直认为各项政策的累加效应,最终将带来房地产市场的转向,但按揭利率高企将制约需求复苏的高度。随着降息周期的开启,将减轻房企的财务压力,降低购房者置业成本,打开按揭利率对需求的压抑,进一步扭转市场预期,加速行业的见底回升。尽管板块年内已经历过一轮估值修复,但目前房地产板块估值仍偏低,考虑到市场对后续降息的预期,预计板块相对大盘仍具有超额受益。从前两轮降息降准后地产股表现来看,短期亦均跑赢大盘。具体到个股投资上,建议关注估值处于历史底部的行业及区域龙头招商、保利、万科、世联、华夏幸福、滨江;资金价格敏感度高的高杠杆开发商荣盛发展、首开股份;同时持续推荐国企改革组合天健集团、深振业、华侨城、中洲控股等。

本周成交:成交环比小幅回升。本周重点跟踪城市整体成交51080套,环比上升8%,同比上升7%,高于2014年周均值(37335套)36.8个百分点,高于2013年周均值(43061套)18.6个百分点。其中一线城市环比升21%,二线城市环比升7%,三线城市同比降5%。客户购房意愿指数环比改善。11月10日-11月16日世联行客户上门指数为126.7,环比上升8.4%、同比上升12.9%,较前四周均值升7.7%,较2014年均值(106.7)升17.6%。推盘量价齐升,去化率小幅回升。11月10日-11月16日推盘大幅回升,十大重点城市累计开盘51个,新推盘9131套,环比增长46.8%,高于全年周均值(6845套)33.4个百分点。

平均开盘价格上涨1.28%,上周为下跌0.14%,其中纯新盘以低价或平开为主。

新开盘项目当天平均去化率58%,较前一周略升2个百分点。一手商品房11月日均成交:一二线城市表现优于三线。截止11月22日,11月重点城市日均成交套数环比10月升10%,同比升1%。其中一线城市环比升11%(同比增10%),二线城市环比升15%(同比增2%),三线城市环比降11%(同比降12%)。

一周行业动态:事项: 央行决定,自2014年11月22日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。平安观点:本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量,这其中有行业中长期拐点的原因,也有按揭利率高位及对未来房价预期不确定导致的观望情绪,以及宏观经济下滑居民收入预期下降的原因。

尽管降息本身并非为拯救房地产,亦无法解决行业面临中长期拐点的趋势,但行业仍有望从两方面直接受益。地产作为高杠杆行业,截止2014年三季度末,上市房企剔除预收款后的资产负债率为50.2%,净负债率为112.4%,均处于历史高位,将直接受益降息带来的财务压力改善。930新政后,10月成交有所恢复,但按揭利率仍是制约成交复苏高度的主因,降息将利于提高购房者的支付能力和购房意愿。根据我们的测算,按100万总价、首付3成、基准利率、按揭20年的假设下,购房者月供将由5240元下降3.1%至5076元,总利息支出将由55.8万减少至51.8万元。更重要的影响是预期的变化,降息通道打开叠加前期限购放开、930新政等政策,将进一步扭转市场对房价的悲观预期,加速刺激观望购房者入市。同时根据我们测算2015年一二线核心城市供应将同比下降10%,供需关系改善亦利于行业加速见底。从前两轮持续降息的效果来看,成交在首次降息2个月左右同比降幅逐步收窄。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。