房地产行业2014年日常报告:迎来周期拐点

事件。

中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。五年期以上贷款利率,也即按揭贷款利率从目前的6.55%降至6.15%;一至五年贷款利率,也即企业长期贷款利率从6.4%下降至6%。

评论。

降息对行业构成实质利好,降低按揭成本和企业资金负担。

一、降低按揭成本约3.1个百分点:以200万元的基准利率贷款为例,降息前月供14970元,降息后14502元,幅度约为3.1%。如果未来再次降息40个基点,则月供为14010元,相比未降息前月供下降6.2%。未来流动性的缓解,整体按揭成本仍有下调空间,我们认为明年会有居民能享受85折优惠利率,则考虑本次降息后,实际的按揭利率为5.23%,按揭成本相比目前9折利率水平的月供下降5.3%。

二、对税前利润影响约6.3%:按照14年三季报上市公司贷款的情况,本次降息减少上市公司利息46.9亿元,是13年税前利润的5.9%。仅从账面负债和基准贷款利率的角度,本次降息对企业的利润和现金影响不大,但降息后流动性的释放将使得企业的融资环境改善,其他融资渠道成本也将随之下降,而企业的资金杠杆也会得到放大。

三、降息是个周期。回顾以往的利率调整过程,很少变化一次即宣告其调整周期结束(见图表2),利率是重要调控工具,政府使用起来比较谨慎,其调整代表国家对整体经济形势的判断,而经济的趋势很难在短期得到扭转,未来再次降息概率较大,而降息周期中地产的基本面都会受到明显提振,我们坚持之前行业周期拐点出现的观点。

投资策略。

本次降息印证了我们对政府态度的判断,即如果经济或者行业没有起色,后续仍会有刺激措施出台,行业层面可能放宽营业税的减免期限或者降低契税,而社会整体资金成本的降低终究会传导至行业供给和需求方。目前板块处于较低配置水平,未来估值水平和基本面都有提升空间,看好行业周期拐点和板块的未来表现。重点公司推荐京投银泰,招商地产,保利地产,阳光城,泰禾集团,中南建设,北京城建,华夏幸福。