国土部部署加强房地产用地供应和监管工作会议的点评

2010 年3 月22 日,国土资源部在北京召开了全系统的视频会议,部署加强房地产用地供应和监管工作。会议部署内容基本按照国十一条和之前的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》的要求,进一步分解和明确各地下一步的主要工作。部署内容包括以下几方面:做好房地产供地计划、确保保障性住房用地供应,落实 300 万套保障房分解到各地。

全力推进房地产专项整治工作,坚决查处囤地、炒地、向别墅供地的违法法规行为。

对坚持和完善土地出让招拍挂制度提出了具体的要求。要求在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,有选择地积极开展招拍挂制度改革试点。如综合评标和限房价竞地价、竞保障房公租房比例的"一限双竞"办法等。

对该事项的点评:这次电话会议对国十一条和国土部19 条有关政策落实的细化程度看,提出了一些具备可操作性的具体措施,也显示了政府的决心,如:土地出让合同信息上网,有利于国务院层面以及社会的舆论监督,对囤地或会产生一定的威慑作用。各地需要在4 月上旬前制定包含分解到各地的300 万套保障房供地量的计划,住宅供地总量在前5 年平均量上有增加,在土地供应计划未公布前,各地暂停住宅用地出让,有利于稳定市场预期,防止地方突击供高价地。省级国土资源管理部门一把手要负总责,亲自抓,要及时向政府汇报,在当地政府统一协调下,严格落实共同责任。

如果全国土地出让严格按 300 万套保障房供应计划,以09 年8 亿平米住宅销售量来算,300 万套保障房意味着至少有22%的住宅用地将用于建保障房,对低端住宅市场可能有明显的挤出效用。

房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。但对于已进入成熟期的城市,满足改善型需求的部分大套型住宅用地规模如果受到限制,反而会使得大套型中高档住宅价格长期走高。

我们对行业的观点:中央反应迅速,显示政策没有放松迹象:近期国土部连续出台政策并部署细化的工作,结合15 日3 幅央企地王面世后,国资委快速反应,仅隔3 天就提出78 家非房地产主业的央企逐步退出房地产领域,并要求在2 周内制定好退出方案,显示政策并未如资本市场所期望的那样有所放松。我们在11 日发布报告认为抑制房价政策警报未解除,从后面的形势演化来看,也确实如此。两会刚过就诞生的地王,直接考验政府的调控决心和执行能力,而中央的反应也给了市场一个明确的态度,政府的政策会根据房地产市场状况灵活机动的应对,我们相信房价走势、民生保障、与其他宏观经济目标的平衡,政府是有能力掌控的。

投资建议:虽然地产股具有估值优势,在政策压力没有趋势性放松前,地产板块整体性反弹的高度和持续性有限,但我们认为,布局于非调控重点的部分二三线城市、经济增长潜力大的市场的区域性公司将在行业结构分化中,加快成长步伐,并在本轮股价反弹中脱颖而出,另外,在一线城市有优质土地和高端项目的公司也将具备长期增值潜力,值得长期关注。具体公司我们将在以后以报告形式陆续推荐。