万科A2012年3季报点评:龙头企业优势明显

公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元,同比增长57.39%,归属上市公司股东的净利润为50.8亿元,同比增长41.74%,基本每股收益为0.46元,同比增长41.7%,受结算项目增加影响,公司前三季度业绩大幅增长。

负债率上升,提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%,同比下降4个百分点。净利率为13.3%,同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%,公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。

行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元,同比下降1.6%,其中三季度实现销售金额337.8亿元,同比增长5.3%,受市场景气度和推盘量影响,公司销售业绩逐步改善。1-9月份,公司存量资产周转率为0.325,同比下降20%,周转率虽然低于中国海外发展和保利地产,但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司,弱市中龙头企业销售优势较为明显。

财务状况稳健,负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%,净负债率为37.7%,负债率略有上升。短期公司财务安全性较高,3季度末公司账面现金达到331亿元,远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。

长期看行业盈利能力将下降,市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响,土地价格上升速度将下降,房地产行业盈利能力将逐步下降;但由于区域经济发展和城市化阶段不一致,行业将加速细分化,有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。

业绩预测与估值分析。我们预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元,对应动态市盈率分别为7.5倍,7倍。我们计算公司每股NAV为11.38元/股,相对目前股价折价27%。根据我们研究,全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%,因此,目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险,有较大的安全边际,由于公司经营效率较高、财务稳健,按照20%的NAV折价计算,公司合理价值为9.11元,给予公司买入评级。

风险因素:房产税等政策对市场造成冲击,银行信贷收紧和宏观经济恶化影响购房需求。