万科A9月销售点评:楼市趋冷,万科旺季销售放缓

万科最近公布了9月份公司销售数据。我们对其进行了分析:楼市偏冷 销售增速放缓。万科9月份实现销售面积108万平方米, 环比8月份上升19.21%,同比去年则下降4.9%。实现销售金额125.1亿元,环比上升19.37%,同比下降12%。

万科9月份销售情况较8月份要好,主要由于新推楼盘数量增加, 带动了销售量的回升。但旺季的销售出现同比回落,可见在限购、限贷的大环境下,加上市场观望情绪浓厚,房屋销售难度明显大增。预计未来几个月整体楼市仍然偏冷,公司销售增速将继续放缓。

去化优于市场整体 业绩增长得以保证。在楼盘去化方面,公司仍然保持了较大的优势,9月新推盘整体去化达60%以上,好于市场整体的去化速度。这主要得益于公司产品定价、定位合理。

同时今年前三季度,公司累计销售面积达841.2万平方米,销售金额970.8亿元,同比分别上升39.9%和35.9%。表明公司整体销售仍然令人满意。同时,2010年末公司拥有已售未结算款项820亿, 使得今年业绩增长得以保证。

拿地速度有所放慢。拿地方面,万科9月份在北京、鞍山、抚顺、佛山、广州、厦门等城市增加了土地储备共191.72万平方米,权益地价共68.1亿元,为年内拿地最多月份。比起8月份22.46亿元大幅上升2倍以上。

1~9月份,万科累计新增权益建面970万平方米,累计拿地金额为263亿元,占总销售金额仅27%左右。而今年以来拿地的平均楼面地价约2711元/平方米,比去年2700元/平方米的均价基本持平。表明在市况不太明朗下,公司拿地变得谨慎,速度有所放慢。

总结:万科在整体楼市趋冷的情况下,销售增速出现放缓也是无可厚非。但其销售去化快于市场整体,体现其产品定价合理,并且适应于当前市场的消费需求。公司11年业绩的增长已经得以保证。从目前销售状况看,12年业绩锁定性也较同行其他公司要高, 因此在抵御风险上相当有利。在房地产市场景气度下行情况下, 公司以其具备的品牌效应以及规模效应,在弱市中更能凸显优势,抢占更大的市场份额。我们继续看好万科A未来的发展。