房地产行业周报:成交环比小幅下降,再融资想象空间进一步打开

本周平安观点:本周地产指数上涨1.18%,跑输沪深3000.54个百分点,周内再融资继续发酵,证监会受理房地产企业再融资范围扩大至商品住宅,基本上已经显示证监会通道对房企再融资的全面打开。虽然周内再融资事件为行业带来利好,但板块表现比较平淡,政策对板块的边际推动作用在减小。基本面上由于8月仍是淡季,叠加全国高温天气的影响,上门量也有所回落,预计将无太多超预期表现。综合来看,由于平安策略团队预期市场风格将从“纯成长”进入“成长+周期”,从市场整体风格而言对地产板块将有一定的支撑,成交基本面无惊喜,政策基本面利好兑现边际改善减弱,判断板块震荡上行概率较大,投资者仍可择机参与。

本周成交:成交环比略有下降,上门量小幅收缩:整体成交环比下降6%,同比降7%。其中一线城市环比上升2%,二线城市环比下降8%,三线城市环比降3%。上周(7/29-8/4)上门量约2.65万,环比下降9.8%,相比前四周均值降3%,低于年内均值1%。我们认为尽管成交和上门量有所下滑,但近三周周均上门量高于年内均值5%,显示市场需求仍相对旺盛。结合8月前两周成交来看,我们认为8月成交量环比7月改善已基本确立。一手商品房8月成交:环比有所反弹,同比延续下降趋势。截至8月10日,8月重点城市日均成交套数环比7月升6%,同比下降8%。其中一线城市环比升15%(同比降9%),二线城市环比升5%(同比下降7%),三线城市环比下降4%(同比降13%)。本周土地市场:成交环比大幅反弹,7月热度依旧。本周荣盛6.4亿竞得蚌埠地块;万科联合体16亿上海拿地;保利6.5亿竞得天津两宅地。我们跟踪的20个主要城市显示:本周成交住宅用地36宗,较上周增加21宗,成交面积281万平方米,环比升115%,较前四周均值升64.8%。7月40个大中城市成交建面6100万平,环比升2.5%,同比升2.7%。其中一、二、三城市分别环比升6.9%(同比升28.9%),环比升12.1%(同比升6.8%),环比降21.0%(同比降17.9%)。从溢价率来看,7月40个大中城市土地平均溢价率为22.8%,环比上升5.9个百分点。但从市场成交和溢价率来看,土地市场依然维持较高景气。

一周行业动态。6日晚宋都股份公布再融资预案,拟以不超过4.8元/股的价格非公开发行不超过3.13亿股,募集15亿元资金,投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。我们的点评:此次若方案获批,则意味着是对房地产企业再融资的全面放开,大大超出市场此前对再融资放开范围的预期,打开板块重估空间。短期来看,股权融资直接利好上市公司盈利能力和投资能力,我们测算130家A股地产类上市公司若整体名义利率下降100bp,2013年全行业净利润将平均增长4.22%,2014年平均增长6.51%。长期来看,再融资重启能在很大程度上替代传统资金供给,而上市地产公司将率先完成资金结构的优化调整,长期有利行业集中度提升。房产税扩容影响有限,成交也有望环比改善。房产税扩围作为长期政策手段的“最后一只靴子”,我们认为针对增量房源或高端住宅的征收无论是对购房人购房成本或地方政府收入贡献都影响有限。建议投资者积极参与板块估值重估。关注三条主线的标的:一是拥有保障房项目的上市公司,如长春经开、首开股份、中天城投,福星股份等;二是有重组预期的公司,如深振业、深长城、广宇发展等;三是可以非住宅开发类业务增发的公司,如华侨城等。以及流动性较好、业绩成长稳定的大小白马型公司:招商、保利、华夏幸福、荣盛发展。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。