保利地产2011年中报点评:中期业绩令人满意,发展势头保持良好

收入增长平稳 利润涨幅超预期。公司上半年实现营业收入 152亿元,同比增长 35.1%。收入增长主要由于公司业务增长,收入结转增加。报告期,公司房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元,同比分别增长17.2%和32.3%。涨幅与10年基本持平,但较08、09年则出现明显的增速回落现象。

公司上半年实现净利润28亿,同比大幅增长71.7%;房地产业务结算毛利率40.7%,较2010年度提升了 7.5个百分点。结算毛利率出现较大回升,主要是报告期内广州保利中环广场和北京保利西山林语等高毛利率项目的结算。

公司顺势发展 销售情况令人满意。公司在宏调下顺势而行,在产品定位上以普通住宅为主。上半年住宅销售面积中接近80%为刚需性的中小户型产品。其销售情况令人满意。报告期内,公司实现签约销售金额395亿元,实现签约销售面积341万平方米,同比分别增长81.4%和27.6%;销售均价则与2010年下半年基本持平。其中6月份,实现签约销售金额114亿元,单月销售金额首次突破100亿元。

在项目扩展上质量兼备。公司目前市场占有率达到1.6%,较 2010年提升0.25个百分点,上半年拓展的房地产项目13个,其中12个以底价获取,新增容积率建筑面积456万平方米,平均楼面地价仅2269元/平方米,较2010年下降了 27%。新进城市包括郑州、合肥、宁波、德阳、通化等。截至 6月末,共计已进入城市 38个,共有在建拟建项目148个,容积率建筑面积5808万平方米。其中上半年实现新开工773万平方米,在建面积 2161万平方米。在其24个有项目销售的城市中,16个销售业绩进入当地市场前三名。

其他主要财务指标情况:由半年报可以看到,公司有大量已签约未结算款项,同时期末预收账款达687.9亿元,较年初增长33.5%,未来业绩增长有保障。截至6月末,公司存货较10年底增长了26.71%,存货的增加主要由于公司上半年房地产项目地价和工程投入增加所致,在现房上的存货量则没有明显增多。

同时由于扩展,公司明显增加了借款的规模,资产负债率高达81.09%。其中短期借款较年初增加约10亿,增幅达2倍以上。但公司资金面仍能保持平衡,上半年实现房地产直接投资 349 亿元,其中支付土地费用 229 亿元;实现房地产销售回笼 319亿元,新增银行贷款 216 亿元(净增银行贷款 88 亿元),期末公司账面货币资金余额为176 亿元。

给予公司“谨慎推荐”评级 由公司目前项目竣工计划以及签约销售情况可看出,公司未来将能保持较好的业绩增长,预计11-12年EPS分别为1.2和1.5,给予公司“谨慎推荐”评级。

风险提示:房地产宏调进一步升级,影响公司未来销售以及运营。