房地产行业4月运行情况:部分指标恶化

房地产开发投资累计同比36.2%。

房地产开发投资累计同比36.2%,住宅开发投资额累计同比34%,继续保持较高增长态势,但当月房地产开发投资额和住宅开发投资额环比出现轻微下滑,分别下滑3.26%和0.69%。由于09 年下半年起房地产投资的逐步复苏,今年下半年起当月的投资额同比幅度将显著缩小,但我们认为全年还是有望保持在25%以上。

4 月住宅当月销售面积环比减少2.42%。

4 月商品房和住宅销售面积累计同比分别增长32.8%、30.3%,当月销售面积同比分别增长27.5%、23.4%,由于去年基数原因,从今年以来逐月回落。如果销售持续萎缩,那么下半年两者销售面积的同比可能会出现负数。

4 月当月商品房和住宅销售面积环比分别下滑1.9%和2.4%,出现今年以来首次月度环比下滑,但我们跟踪的20个一二线城市4 月销售面积环比约上升27%,可以推测,其他二线城市和三四线城市4 月的销售可能回落更为明显,这似乎与市场此前的预期有所不同,三四线城市的需求在这轮房价上涨和调控中受到的抑制程度可能高于那些经济发展状况较好的二线城市。

4 月当月新开工面积环比回落24%。

4 月当月商品房新开工面积1.34 亿平米,绝对值低于09 年11 月以来的月平均,但仍处于高位,当月新开工面积同比仍高达73%,1-4 月累计新开工面积同比64%。

历年都有3 月季度末因素导致4 月当月新开工面积环比下滑,04 年以来5 年的4 月当月环比下滑的平均值为15%,而今年叠加了严厉调控政策的影响,当月新开工面积环比下降24%,我们认为环比下跌幅度是超过市场预期的,当月新开工的环比下滑趋势是否会在5 月延续,需要观察,同时也要观察政府督促土地开工的执行力度。如果5 月继续延续下滑趋势,且跌幅没有收窄,那么新开工面积的变化比我们预期的要来的悲观,我们原先预期,当月新开工面积可能会在3 季度出现明显的回落。不过,新开工面积如果出现连续的大幅回落,对开发商和行业而言,说不定意味着否极泰来。

4 月土地当月土地购置面积环比下滑20%。

1-4 月土地累计购置土地面积同比增长26.4%,而1-4 月该数据为30%,4 月当月购置面积环比下滑20%,可能与4 月上半月全国土地出让暂停有关,今年的土地出让计划数大幅增长,全年的土地购置面积同比变化还需要继续观察。但从各种渠道了解到的情况看,4 月下旬以来开发商的土地购置行为虽然受到调控的一定影响,但并未出现完全冰冻。

4 月当月开发贷款环比下降-26%。

4 月当月,开发商资金来源环比下降7%,同比上升56%,在分解的各项来源中,开发贷款资金来源在4 月当月出现显著的回落,下降幅度26%,远高于其他几项来源的回落幅度,而其他几项,自筹、定金和预付款、按揭贷款、其他应付款来源环比分别为-14%、14%、2%、-5%。可见在这轮调控中,银行体系在国务院和银监会调控房地产市场的授意下,同时也出于风险控制的考虑,明显收紧了开发贷款,这与我们微观调研的情况一致。从各项资金来源变化及占比情况看,开发商的外部资金情况在进一步恶化。

写字楼市场处于明显的复苏通道当中。

写字楼4 月当月的销售面积和销售额比去年同期增长102%和108%,而同期商业用房销售面积和销售额仅增长70%和80%。

我们对行业的观点未变,具体可见我们上周发布的月度报告,维持行业中性评级,我们认为,5 月房地产股将是一个反复探底的过程