11月份70个大中城市住宅销售价格点评:价格下降城市增多

事件:

国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

新建商品住宅(不含保障性住房):与上月相比,70个大中城市中,价格下降的有49个,持平的有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有61个,比10月份增加了4个。

二手住宅:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有51个,持平的城市有12个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.3%,涨幅较上月回落了0.2个百分点。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

投资要点:

价格下降城市增多。与10月份相比,11月份的房价数据有如下特点:(1)新建商品住宅价格环比下降城市增多;(2)新建商品住宅价格同比下降城市数从2个增至4个;(3)二手住宅价格上涨的城市中,环比价格涨幅降至不超过0.3%,涨幅较上月回落了0.2个百分点。(4)二手住宅价格同比下降的城市增至21个。

各地实现房价调控目标无悬念。今年1月份,国务院要求落实地方政府责任,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。随后,各地房价控制目标陆续发布。各地房价控制目标多与各地GDP增速或收入增速挂钩,调控目标多为涨幅回落或略有下降。从11月份的数据来看,与去年同月相比,70个大中城市中,涨幅回落的城市有61个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有61个。各地房价调控目标基本实现。除了房价的实质性下降之外,由于统计方法、统计口径的差异等,各方面原因综合起来,各地房价调控目标实现已无悬念。

政策不放松,价格仍将回落。从中央经济工作会议传递的信息来看,至少到明年1季度,房地产调控政策仍不会放松。限购政策仍将持续,房产税试点范围扩大呼之欲出。在政策不放松前提下,预计房地产价格仍将回落。

投资策略。政策不松动的基调已定,行业仍然在深化调整过程中,尽管地产股估值已近历史底部,但无论是基本面还是政策面都看不到改善的迹象。我们仍然维持行业“同步大市”评级。选股方面,安全第一,仍以行业和区域龙头为首选,包括万科、保利地产和世茂股份。

风险提示:经济环境的不确定性