房地产行业:国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施

分析:

在近期“商品房有效供给不足”促使3月70大中城市房屋价格上涨11.7%的背景下,行业调控政策的着力点重回“压制需求”,具体表现为购房信贷政策、购房地方政策和购房税收政策。

(1)从购房信贷政策看,严格了差别化信贷措施。“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%”,提高了“首付2成”的优惠政策门槛,累及部分刚性需求;“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”,表明改善型购房者失去了购房优惠政策的支持;“对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平”,对投资性、投机性购房具有抑制作用,但未涉及异地购房问题。总体而言,前述差别化信贷措施对于抑制刚性需求作用或大于抑制投资和投机需求,因为后者较前者更具有支付能力。

(2)从购房地方政策看,“地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房”,显示了中央对于当前过快上涨的房价有过度担忧的倾向,地方政府如何采取临时性的措施,我们有待观察。

(3)从购房税收政策看,“加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”,出台房产税、提高个人房屋转让所得税可能性较大,尤其是在房价进一步上涨的背景下;但短期内出台物业税的可能性不大。

重申了“增加住房有效供给”,并明确提出“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”的要求。4月15日,国土部亦通报了《2010年全国住房供地计划情况》,全年土地供应18万公顷,同比增长135.4%,其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%且中小套型商品房计划供地总量80431公顷,超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。我们认为,“增加住房有效供给”的难点在于:(1)2010年土地出让计划的落实;(2)相关保障性住房、棚户区改造所需配套资金落实;(3)中小套型商品房开发的信贷资金供应问题。

提出了土地出让的新方式,如“综合评标”、“一次竞价”和“双向竞价”等,若成行,则是对当前土地招拍挂制度的有效补充。我们认为,新方式对于地价有一定的“舒缓”作用,进而利好以土地为主要原材料的地产公司,但值得指出的是,在商品房有效供给不足的背景下,土地价格的平抑并不一定带来房价的平抑。

此外,要求“加强市场监管”、“地方政府负责制、问责制、追责制”等基本上是对“国十一条”的重申。我们认为,上述措施的效果关键还是在于相关措施的落实和地方政府的执行力度。

我们认为,此次“新国四条”的出台,给购房者和A 股投资带来的负面心理影响要大于对房地产行业基本面的影响。从负面心理影响看,经历了3月“小阳春”行情后,房地产市场有重陷“观望”、成交量再次明显萎缩的可能;与此同时,A 股房地产板块在政策调控预期下有进一步下挫并伴随大幅震荡的可能。从房地产行业基本面看,由于当前房地产开发企业拥有“库存较低”、“资金相对充裕”以及“商品房有效供给不足”的优势,因此,开发商短期内主动下调房价的可能性不大。

进一步,若2010年刚性需求被严重压制、商品房成交极度萎缩、开发商主动控制开发节奏(受制于资金链的压力,源于销售回款减少、房企融资收紧)、房屋新开工面积重拾下挫、商品房有效供给潜力受限,那么2011年房地产市场重现2009年“疯狂”的可能性不是没有。

在城市化快速推进的背景下,房地产行业作为国民经济重要支柱的地位短期内不会改变,且当前房地产投资对于宏观经济“企稳回升”的作用日益显现,并结合房地产行业2010年业绩保障程度高、A 股房地产板块估值已经合理偏低的客观现实,我们从长期投资的角度维持“买入”的评级;对于近期内受制于政策影响的板块行情走势,建议谨慎观望、波段操作。